Мировой финансовый кризис

Рисунок: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010

В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:

01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007

01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007

15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007

01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007

01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007

Начиная с конца 2010 поведение рынка жилья начнет меняться под влиянием уже перечисленных и некоторых новых факторов. Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв. м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв. м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из расчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв. м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества.

Во-вторых, реальная потребительская инфляция продолжит снижаться с 15-16% в 2007 до 9-10% в 2010 и 4-5% в 2015. Это приведет как к замедлению роста номинальных доходов населения, так и к замедлению инфляционного роста цен на жилье в абсолютных цифрах. Далее, вместе со снижением инфляции будет продолжать снижаться учетная ставка ЦБ РФ, а вслед за ней и ставки по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, ставка рефинансирования снизится к концу 2010 до 7.5% и до 6% к 2015, а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 10.0% и 8.0% соответственно. При этом максимальные сроки ипотечного кредитования вырастут до 35-40 лет. Таким образом, стоимость обслуживания ипотечного кредита снизится к 2011 примерно на 25% по сравнению с осенью 2007, а к 2015 - на 40%. Снижение стоимости обслуживания кредита приведет к тому, что к 2015г. практически любой человек или семья сможет позволить себе купить какую-нибудь квартиру, а среднее домохозяйство начнет стабильно сдвигать свой жилищный стандарт в сторону более просторного и более качественного жилья.

Наконец, продолжат расти реальные доходы населения, в результате чего будет меняться структура потребления вообще и, в частности, снижаться относительная стоимость арендной платы, а также строительных материалов и услуг. Это также будет одним из факторов, определяющих развитие жилищного стандарта, поскольку за меньшую часть своего дохода люди смогут позволить себе арендовать или купить более просторные и комфортные квартиры.

С другой стороны, в период 2010-2014 произойдет всплеск миграции в Россию, который несколько притормозит процессы снижения стоимости жилья и изменения структуры строительства. Хотя этот же самый приток мигрантов обеспечит строительную индустрию большим количеством квалифицированных специалистов, что начнет еще увеличивать темпы строительства с 2011г.

Обобщая сказанное, можно нарисовать следующую перспективу. Начиная с 2010г. начнется стабильное снижение стоимости квадратного метра жилья к текущим доходам населения, начнет долгосрочно расти жилищный стандарт, а стоимость обслуживания ипотечных кредитов будет снижаться. К 2015 жилищным стандартом среднего домохозяйства будет квартира повышенной комфортности площадью 70-75 м. кв. по цене около 650% СГД, при стоимости ипотечного кредита на уровне 65-70% СГД в первые годы. При этом новые микрорайоны и пригороды будут закладываться на более высокий стандарт жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры, чем существующий сегодня, что начнет давить цены в спальных районах, построенных до 2009-2010.

Несмотря на меры по обузданию инфляции, предпринимаемые правительством, в 2008 и 2009 инфляция действительно будет снижаться, причем довольно резко. Инфляция потребительской корзины (CPI), рассчитываемая МЭРТ, составит в 2008 5.9-6.0%, против 12% в 2007, а в 2009 - 5.5-6.0%. Инфляция реального потребления (PCEPI), т.е. усредненный рост цен на все реально потребляемые товары и услуги в объеме их фактического потребления, составит в 2008-2009 10.5-11.0% и 9.5-11.0% соответственно, против примерно 18% в 2007.