Максим Трудолюбов - Люди за забором. Частное пространство, власть и собственность в России

В целом с доступностью жилья за постсоветское время произошли две ключевые перемены. Во-первых, соотношение цен на жилье с доходами граждан сильно ухудшилось по сравнению с бывшим СССР: цены на жилые метры росли гораздо быстрее доходов. Но, во-вторых, людей, способных купить жилье на свои или заемные деньги, стало больше. Их доля выросла за постсоветское время с 10 до 19 % [272]. В целом это вполне естественный ход событий для бывшего нерыночного государства.

Важно при этом понимать, что в России изначально был выбран американский путь развития рынка жилья (консультанты были американские), рассчитанный на рост кредитования населения, а не на стимулирование особых жилищных сбережений по европейскому образцу. Исследователи опасаются, что механическое воспроизведение американских институтов, особенно института секьюритизации ипотечных кредитов (выпуск ценных бумаг под выданные кредиты), может стать миной замедленного действия. Будущий российский кризис ипотеки может оказаться хуже того, что случился в Америке в 2006–2007 годах, поскольку в России меньше возможностей для оздоровления рынка, чем в США [273].

Впрочем, пока это теория. До кризиса российские граждане в массовом порядке брали кредиты на технику и автомобили, а не на жилье. И это только усугубляло проблему тесноты: одежда, бытовая техника, мебель – все, купленное в тучные годы, перестало помещаться в советских квартирах, проектировавшихся для другого уровня потребления.

Возможность приобретения жилья при помощи собственных накоплений и ипотечного кредита в 2013 году была только примерно у 27 % семей, из которых в реальных сделках ежегодно участвует менее четверти. Это говорит о том, что пока рыночные институты в жилищной сфере обслуживают граждан с наиболее высокими доходами. Другие 73 % населения не имеют реальных доступных вариантов улучшения жилищных условий [274].

При этом люди все активнее решают свои жилищные проблемы сами, понимая, что традиционный для Запада ипотечный путь для них закрыт. Это характерно для России: многие проблемы люди здесь решают индивидуально – и в здравоохранении, и в образовании, и даже в обеспечении безопасности. История с жильем между тем особенно масштабна. Доля индивидуального жилищного строительства приближается к объемам жилья, вводимого профессиональными застройщиками: 30 миллионов квадратных метров против 40 миллионов в год (данные за 2013 год). По размерам жилой площади (43 % всей площади строится индивидуально) Россия достигла уровня 1940-х годов. Здесь, впрочем, нужно учитывать разбивку по регионам: в южных и восточных регионах строят гораздо больше, чем в северных и западных [275].

Исследователи выражают доступность жилья в количестве лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что та живет по-монашески и все полученные деньги откладывает на главную покупку. Например, для проекта «Доступное жилье» (был такой проект, за который когда-то, еще до своего президентства, отвечал Дмитрий Медведев; этот проект периодически пытаются реанимировать) Институт экономики города рассчитал «коэффиецинт доступности жилья». Это отношение средней рыночной стоимости квартиры в 54 квадратных метра к средним доходам семьи из трех человек за год. Российский результат сейчас составляет 4,3 года, но, по прогнозу, должен снизиться в 2015 году до четырех лет [276].

Это неплохо, если учесть, что в международных исследованиях порогом доступности жилья принято считать три года. Если жилье в стране «стоит» больше трех лет, то оно считается недоступным [277]. Но что такое эти 54 квадратных метра? Ведь это по 18 метров на человека – ниже среднего даже по нашим меркам (в США средняя обеспеченность жильем – около 65 квадратных метров на человека). Да и семья из трех человек – это меньше, чем нужно для воспроизводства населения. Коэффициент доступности был разработан так, чтобы задача выглядела выполнимой и можно было отрапортовать о результате. Но в итоге получился показатель недоступности человеческого жилья и вымирания населения.

Если воспользоваться оценками Всемирного банка, то в 2009 году в России доступность жилья составляла 7 лет. Для московской семьи этот показатель – около 6,7 года, для подмосковной и петербуржской – 7,2 года, в Белгородской области и Пермском крае – 5,7 и 5,2 года соответственно. По тем же оценкам, в том же году в Лондоне жилье «стоило» 4,7 года, в Токио – 5,6, в Стокгольме – 6, в Амстердаме – 7,8. «Дешевле» трех лет (это условная планка доступности) жилье стоит, например, в Кливленде, Лас-Вегасе, Сент-Луисе, Хьюстоне [278].