Ольга Саутина - Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Таблица 2.3.Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон

Таблица 2.4.Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон

9 Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца – собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.

Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:

1) при продаже имущества в процедуре банкротства:

а) должник – собственник недвижимости;

б) арбитражный управляющий;

в) кредиторы;

г) покупатель;

2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства :

а) должник – собственник недвижимости;

б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;

в) кредиторы;

г) покупатель;

3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур :

а) собственник недвижимости;

б) покупатель;

в) особый бенефициар;

4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель.

Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.

Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.

Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:

1) продать имущество как можно дороже кому угодно;

2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;

3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).

Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.

• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;

• делают качественные фотографии и продающие презентации;

• выбирают крупные надежные торговые площадки;

• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;

• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;

• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.

• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);

• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;

• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;

• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;

• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;