Ольга Саутина - Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Получается, что большое число собственников идут на продажу своих объектов с торгов именно для того, чтобы продать их как можно дороже.

Почему же тогда покупатели приходят на торги, намереваясь приобрести недвижимость существенно дешевле? Кто же ошибается – продавец или покупатель?

На самом деле правы и те и другие.

Попробуем понять причины, заставляющие покупателей и продавцов приходить на торги с противоположными интересами и заключать взаимовыгодные сделки. Начнем с мотивов продавцов.

Часть собственников вынуждены продавать свою недвижимость на торгах в силу требований закона, но часть это делает абсолютно добровольно.

В зависимости от того, является ли проведение торгов обязательным или выбор такой формы продажи носит добровольный характер, можно выделить следующие три группы [4] Подробнее см.: часть IV, вопрос 2 «Какие бывают торги?». :

1) торги проводятся обязательнов случае:

а) приватизации, т. е. продажи государственного и муниципального имущества;

б) продажи имущества должника в ходе исполнительного производства (так называемые публичные торги);

в) продажи имущества несостоятельного должника (банкрота);

2) продажа имущества государственных корпораций, государственных компаний, акционерных обществ с долей участия Российской Федерации более 50 % проводится с торгов почти обязательно.

Дело в том, что таким компаниям государство рекомендует осуществлять продажу по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности в соответствии со ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ.

И пусть, в отличие от первой рассмотренной группы, проведение торгов в данном случае является необязательным требованием, а лишь рекомендацией, однако, учитывая, что эта рекомендация исходит со стороны государства, к ней стоит прислушаться и продавцам, и покупателям.

Иными словами, в данном случае реализация имущества проходит в добровольно-принудительном порядке;

3) по добровольному решению собственника имущество чаще всего реализуется на торгах в одном из следующих случаев:

а) собственник предполагает, что использование механизма торгов (а именно аукциона на повышение) позволит ему продать недвижимость дороже, чем в результате прямых переговоров;

б) продажа имущества через торги предусмотрена локальными (внутренними) актами организации (в особенности в случае акционерных обществ с большим числом акционеров);

в) имущество принадлежит нескольким сособственникам, которые не могут договориться о конкретных условиях его продажи (цена, покупатель и т. д.);

г) собственник хочет продать имущество с торгов определенному покупателю по официальной стоимости ниже рыночной цены, чтобы исключить последующее оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства, которая может быть инициирована в отношении продавца в будущем (в том числе это может быть прикрытием вывода активов).

По последнему пункту нужно сразу внести пояснения.

В рамках банкротства могут быть оспорены так называемые «подозрительные» сделки, которые привели к отчуждению имущества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает полученные должником денежные средства от его реализации. Такие сделки могут быть признаны судом ничтожными, если они произошли в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления [5] Подробнее см.: ст. 61.1—61.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и постановление Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»». .

Рыночная стоимость – категория относительная. Она определяется заключениями независимых оценщиков и экспертов, привлеченных судом. Выводы различных оценщиков могут существенно отличаться друг от друга.

Кроме того, все недвижимое имущество имеет кадастровую стоимость, которую можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В идеале кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Но на практике расхождения могут быть многократными как в одну, так и в другую сторону.