Ситуация с ценами на недвижимость в городах России совершенно необъяснима. В феврале 2012 года я беседовал с владельцем нескольких объектов недвижимости в крупном российском городе. С июня 2011 года он пытался продать некоторые объекты (офисную недвижимость), чтобы приобрести для себя большую квартиру. При том, что многие смотрели эту недвижимость, никто не торговался и за 8 месяцев владельцы так и не смогли ничего продать. Что же они сделали далее? Риэлтер посоветовал им увеличить цену продажи на эти объекты…
Таким образом, ситуацию с недвижимостью в России в начале 2012 года можно охарактеризовать так – цены на недвижимость растут, но при этом спрос очень низкий. Один из российских парадоксов…
Еще один нюанс. К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Сравните доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду, с уровнем банковских депозитов.
Нельзя забывать и о примере Японии, где, по данным Википедии, «самые высокие цены на коммерческую недвижимость были в 1989 году в Токио в районе Гинза (Ginza) – чуть выше 1 миллиона долларов за квадратный метр. В других районах цены были немного ниже. К 2004 году коммерческая недвижимость класса А в финансовых районах Токио стоила в 100 раз ниже, чем на пике стоимости, а жилая недвижимость – в 10 ниже. Тем не менее эта недвижимость остается самой дорогой в мире» [9].
Конечно, пузырь на рынке недвижимости США и России несравним с японским пузырем, но здесь важен принцип – все случается, в том числе и падение цен на недвижимость в течение 20 лет (!): семнадцать лет падения цен на недвижимость, затем незначительное движение вверх вместе со всем миром в 2006 году, и потом снова падение в 2008-м. Самый терпеливый инвестор вряд ли смог бы столько ждать. Вы только взгляните на рис. 15 – и поймете, что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.
Рис. 15. График изменения цен на коммерческую (commercial) и жилую (residential) недвижимость в Японии в период 1955–2004 гг.
Источник: www.chartmechanic.com
Можно, конечно, рассчитывать на рост цен на недвижимость, но может произойти и обратное – еще большее их снижение. Это рынок. Помимо низкой доходности присутствует вечная головная боль с квартиросъемщиками: если они затопят стояк, то все ваши доходы от сдачи пойдут на ремонты соседям, поскольку, как правило, квартиросъемщики и владелец квартиры не связаны жесткими договорными обязательствами.
На одном из заседаний нашего клуба инвесторов при обсуждении вопроса приобретения рентной недвижимости один из наших клиентов сказал следующее:
– Знаете, я сдаю в аренду несколько квартир, и иногда возникают довольно неприятные ситуации. Один из моих квартирантов испортил мне стены, и когда я попросил его оплатить ремонт, он ответил, что квартира изначально была такой. Я понимаю, что все это нужно оговаривать в договоре, но все оговорить просто невозможно. Поэтому лично я не собираюсь больше приобретать недвижимость и сдавать ее в аренду: слишком много проблем.
В связи с этим я рекомендую вам взглянуть на такие способы инвестирования в недвижимость, которые не потребуют вашего времени и нервов, а будут лишь приносить доход-.
Апарт-отели.Апарт-отель, или кондоминиум-отель (кондо-отель), – это гостиница категории 4 или 5 звезд, представляющая собой одно или несколько зданий (зачастую это многоэтажная башня-небоскреб). Как правило, на первых этажах размещены холл со стойкой администрации, рестораны, спа– и фитнес-центры, бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают обычные гостиничные номера, а верхние отведены под частные отельные апартаменты, которые можно приобрести в собственность. Для управления кондо-отелями нередко приглашают известных операторов пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriott, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др.
При покупке такой недвижимости инвестор заключает с оператором договор на управление. Оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель будет получать гарантированную (или негарантированную – на усмотрение инвестора) прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними.
Читать дальше
Конец ознакомительного отрывка
Купить книгу