Мария Кузнецова - Как заработать первый миллион на недвижимости

У меня были ученики, которые бросали все и приезжали в Москву, чтобы заработать. С одной стороны, у них огромное преимущество: им некуда отступать и есть что терять. Такой человек будет рвать жилы, чтобы получить свое. Например, одна из самых успешных учениц приехала на последние деньги из маленького городка, где оставила двоих детей и мужа в довольно плачевном финансовом положении. Права на провал у нее просто не было.

С другой стороны, это путь рискованный и не всем подходит. Стресс поможет работать эффективнее Васе, а Петю просто сломает. Попробуй хотя бы первую сделку провести в своем городе.

Вернемся в твой родной район. Во-первых, ты хорошо знаешь, где находятся магазины, школы и садики, как ходит общественный транспорт, а все эти вопросы, скорее всего, тебе зададут будущие клиенты. Согласись, доверие к продавцу, который покажет, как быстрее дойти до метро и где поближе к дому купить свежий хлеб, в разы выше.

Во-вторых, в квартире или таунхаусе, которые ты будешь продавать, тебе придется провести не один час. Ведь нужно их показывать будущим покупателям, а желающих смотреть много. Если ты найдешь объект на продажу поблизости, это хорошенько сэкономит время. Плюс оперативность в продажах играет важнейшую роль. У меня был случай, когда клиент без предупреждения позвонил в восемь утра: «Я приехал смотреть, открывайте дверь». Конечно, я сильно удивилась: куда, зачем и почему он приехал. Но если уже приехал, значит надо продавать! Быстро собралась, на той квартире была уже через двадцать минут и взяла бронь. А теперь представь, стал бы он ждать меня, например, два часа? Большой вопрос.

Итак, с районом определились. Если живешь в совсем небольшом городе, бери весь город.

Теперь собираем нашу базу.

Заходи на сайты, которые продают недвижимость в твоем городе. Это скорее всего «Авито», «Циан» и локальные сервисы. Этот способ сбора информации самый приятный: сидишь себе дома в халатике, чай попиваешь, при этом работаешь работу. Главное, не забыть, что надо заходить на НЕСКОЛЬКО сайтов, одного будет мало.

Где еще искать?

Можно выйти прогуляться по району с телефоном и отфотографировать все объявления, которые только заметишь. Если присматриваться, их нереально много. Поиграй немного в детектива. Позаглядывай в окна: бывает, объявления кладут прямо под стекло. Если не смотреть пристально, то и не увидишь. Подними голову или постарайся заглянуть за горизонт: откуда не возьмись выпрыгнут яркие ленты с предложениями о продаже квартир.

Можно поехать в отдел продаж застройщиков. Там они подробно проконсультируют по своему ассортименту.

В агентствах недвижимости ты охватишь еще больше объектов: у них есть предложения и по вторичному жилью. С ними проще торговаться. Вот только не со всеми застройщиками они сотрудничают, так что тут надо смотреть, где выгоднее цены.

Для маленьких городов отлично сработают объявления в газетах. Их действительно используют по прямому назначению: внимательно читают и дают актуальную рекламу.

Составляем таблицу

Когда ты по максимуму собрал информацию, занеси ее в таблицу. Пусть в ней будет вся недвижимость, которая продается в твоем районе: комнаты, малосемейки, комнаты гостиничного типа, комнаты в коммуналках, общежития, студии, апартаменты, однушки, двушки, трешки и так далее. Абсолютно все! Но только из эконом сегмента. Премиум класс мы не берем. Забудем мраморные столешницы и мебель из красного дерева до тех пор, пока на заработанные деньги не будем отделывать свои дома. Мы работаем для людей, которые на жилье копят. Будет неправильный анализ рынка, если ты начнешь включать туда квартиры и таунхаусы класса люкс.

Когда заносишь студии в таблицу, надо отмечать: студия отдельная или доля, как в нашем случае. Если сомневаешься, лучше позвони и уточни. За то время, пока я работала, на рынке стали потихоньку появляться конкуренты. Поэтому надо понимать, какую цену они просят за студии в долевую собственность.

В принципе, при сборе информации я советую в любом случае позвонить и убедиться, что объект реальный, прежде, чем заносить его в таблицу. Часто риэлторы делают фальшивые объявления, так называемые «фейки». Несуществующие фотографии ставят или метраж не тот. Они рассчитывают привлечь внимание, а дальше будь что будет. На что-то да уговорят. Бывает так. Звонишь, проверяешь, сколько однушка стоит. В объявлении цена два миллиона рублей, но по телефону говорят: нет, ошибка, два миллиона восемьсот тысяч. А ты рынок анализируешь, такие ошибки тебе дорого обойдутся. Важно понять реальную ситуацию.