Колин Хармон - Что я знаю о работе кофейни [litres]

Во многих юрисдикциях по истечении некоторого периода времени съемщик приобретает определенные права, поэтому срок, указанный в договоре, может оказаться не случайным. В Ирландии, например, права съемщика расширяются по истечении пяти лет, поэтому договор аренды – для удобства арендодателя – обычно заключается на четыре года девять месяцев.

2. Расторжение договора

Этот раздел позволяет защитить и вас, и арендодателя в любой ситуации, как бы ни пошли ваши дела. Если в нем сказано, что вы можете расторгнуть договор через 18 месяцев, это дает вам право прекратить аренду через полтора года.

Нередко этот раздел включает штрафные санкции за досрочное расторжение договора – скажем, в размере арендной платы за три месяца, – а чтобы воспользоваться правом на расторжение договора, съемщик должен уведомить об этом арендодателя в заранее оговоренный срок. Случается, что договор расторгается по инициативе арендодателя, и владельцу бизнеса обычно сложно подготовиться к такому развитию событий. Порой съемщик освобождается от арендной платы на несколько месяцев – но при этом должен внести сумму за несколько месяцев авансом. К примеру, если вы освобождены от арендной платы на три месяца, вы должны перечислить деньги за три месяца авансом, после чего не платите за аренду до седьмого месяца.

3. Арендные каникулы

Это срок, в течение которого съемщик может пользоваться помещением, не перечисляя арендную плату. Обычно он зависит от объема работ, которые нужны, чтобы привести помещение в порядок, и от того, в какой мере в этих работах участвует арендодатель. Поинтересуйтесь у агентов или предпринимателей в своем городе, каким обычно бывает этот срок. Если у вас много конкурентов, вы можете и не получить арендные каникулы, но обязательно спросите, возможно ли это.

4. Страховка

Самый обременительный вид договора – это аренда, при которой съемщик берет на себя все расходы на страхование, текущее содержание и ремонт недвижимости в любых условиях. Это значит, что он отвечает и за ремонт внешних конструктивных элементов здания, в частности крыши. Если вас вынуждают подписать договор на таких условиях, есть смысл пригласить оценщика и составить акт обследования здания, а также выполнить видео- и фотосъемку, чтобы зафиксировать, в каком состоянии дом передан в ваши руки. Арендодатель не вправе требовать, чтобы вы вернули объект в лучшем состоянии, чем приняли.

Впрочем, такие соглашения не слишком распространены в розничном секторе. Гораздо чаще – в большинстве стран – применяется другой подход: владелец недвижимости страхует свой дом, а съемщик – свой бизнес. Вопрос о том, кто платит за текущий ремонт и обслуживание, решается по-разному, но обычно собственник отвечает за ремонт дома «снаружи», а арендатор – «изнутри». Здесь много подводных камней, поэтому нужно найти юриста с хорошей репутацией, который детально проработает договор аренды вместе с агентом.

Я слышал ужасные истории о том, как съемщик подписывает договор аренды, беря на себя все расходы на страхование, текущее содержание и ремонт, после чего владелец здания незамедлительно вручает ему акт о физическом износе здания, и бедолага тратит целое состояние, ремонтируя все, что успело обветшать на момент подписания договора. Это кажется безумием, но встречаются собственники, у которых туго с деньгами, и они не могут позволить себе привести дом в порядок, не прибегая к подобным мерам.

5. Возможность субаренды

В один прекрасный день вы можете решить сдать помещение в субаренду третьему лицу, поэтому убедитесь, что это право зафиксировано в договоре. Даже если у вас нет таких планов на момент открытия, надо предусмотреть эту возможность на тот случай, если обстоятельства изменятся.

6. Плата за дополнительные услуги

Иногда тем, кто пользуется помещениями – в первую очередь в больших зданиях, – приходится помимо аренды платить за различные услуги, в частности за вывоз мусора и охрану. Все эти сборы должны быть перечислены в договоре аренды, чтобы вы имели полное представление о будущих расходах.

7. Пересмотр арендной платы

Обычно пересмотр арендной платы означает, что собственник по истечении определенного срока вправе изменить арендную плату с учетом изменений на рынке. Иногда этот пункт сформулирован исключительно в пользу арендодателя – плата может только расти. В некоторых юрисдикциях арендная плата привязана к индексу потребительских цен или ограничена верхним или нижним пределом, – если такие нормы действуют там, где вы живете, убедитесь, что они соблюдаются в договоре. Когда прийти к согласию не удается, привлекают арбитра или другое лицо, которое помогает разрешить конфликт. Заранее выясните, как арендатор может защитить свои права в рамках действующего законодательства, если собственник требует чрезмерного повышения платы.