Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

При кредитовании на приобретение объекта загородной недвижимости банк ориентируется на отчет об оценке, предоставляемый независимой оценочной компанией. Отчет об оценке в обязательном порядке содержит фотографии внешнего и внутреннего вида объекта. Отчет об оценке предоставляет сам заемщик, банк предлагает список оценщиков, которые, по его мнению, адекватно работают на рынке. При этом участники рынка сейчас часто жалуются, что некоторые оценочные компании завышают реальную стоимость объекта. Это происходит в случае сговора оценщика и заемщика, которому выгодно получить как можно большую сумму кредита.

Определенные сложности могут возникнуть и при оценке самой земли, ведь она является нетипичным товаром на рынке недвижимости. У земли может быть разное целевое назначение, и далеко не на всех участках, которые продаются, можно легально строить дом. Крайне запутанными бывают и вопросы собственности на продаваемые участки. Нередки случаи, когда у продавца жилья просто нет надлежащим образом оформленного права собственности на землю, которую он продает. Застройщик только рассчитывает на то, что в ближайшем будущем он сумеет переоформить категорию назначения земли. Но риски покупателя, вкладывающего средства в строительство на такой земле, значительны. Сложность состоит также в том, что предметом ипотеки могут быть только частные земли. Муниципальные, государственные и земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии с российским законодательством, не могут быть заложены.

Оценка объекта под выдачу кредитных средств необходима банку для того, чтобы понять, насколько реально его будет продать в случае реализации залога. К сожалению, на рынке известны случаи, когда продавцы сознательно завышали стоимость объекта, и продать залог по цене покупки было невозможно. При оценке ликвидности земельного участка (в частности, в Подмосковье) в первую очередь учитываются три главных критерия, обусловливающих его престижность – это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, при наличии подведенных коммуникаций участки ценятся значительно дороже, чем при их отсутствии.

Например, в Московской области относительно недавно была построена Рижская автомагистраль, которая достаточно удалена от населенных пунктов. А Горьковское шоссе, наоборот, проходит через населенные пункты и очень сильно перегружено. Поэтому Рижское шоссе в данном случае более востребовано и цены на дома в поселках там заметно выше. С другой стороны, как только увеличивается количество предложений на данном направлении, цены снижаются. При ценообразовании на загородную недвижимость очень важен баланс спроса и предложения. Для банка также большое значение имеет ликвидность обеспечения, которым является уже готовая недвижимость. Но ликвидность объекта не всегда совпадает с его высокой ценой. Например, ликвидными будут считаться земля и находящийся на ней объект недвижимости в стандартном коттеджном поселке в Подмосковье, нежели на Рублевском шоссе, так как дорогой коттедж при необходимости продать значительно сложнее.

При покупке загородного жилья существует такой нюанс, которого нет в случае с городской недвижимостью. Как правило, продавцы всегда включают в стоимость инфраструктуру, которая в дальнейшем не становится собственностью заемщика. Например, это близлежащие территории с имеющейся инфраструктурой, что учитывается в стоимости самого коттеджа. Поэтому и стоимость квадратного метра при приобретении дома в коттеджном поселке всегда дороже. Это является еще одной причиной, по которой ставки по данному продукту выше.

Можно выделить несколько этапов сделки по покупке загородной недвижимости. Сначала потенциальный заемщик с помощью рекламных объявлений или собственными силами выбирает понравившийся ему загородный дом. Затем он приходит в банк для подачи заявки, чтобы получить кредит на его покупку. Банк предоставляет стандартный список необходимых документов, при этом он вправе выдвигать дополнительные требования по запрашиваемым документам. В список на заявку по кредиту, как правило, входят анкета заемщика и созаемщиков, заявление на получение кредита, информация о доходах заемщика, копия трудовой книжки и другие документы. Банк также запрашивает документы от застройщика: разрешение на строительство, бумаги на землю, регистрационные документы и т. д. На проверку документов потенциального заемщика и застройщика обычно необходимо не менее двух недель.