Андрей Просин - Кафе

Получившееся количество людей умножаются на ежедневный минимальный средний чек.

Далее применяются понижающие коэффициенты.

Существует понижающий коэффициент 0,5, обуславливающий покупки в магазине один раз в два дня.

Также следует поделить получившееся значение на количество магазинов конкурентов, распложенных внутри 500 метрового радиуса, относительно рассматриваемого объекта.

1. Федеральный стандарт оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.

2. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.

3. Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.

4. Федеральный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.

5. Федеральный стандарт оценки ФСО №9 «Оценка для целей страхования и залога», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №327 от 01.06.2015г.

6. Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1—2007г.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п.6 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (п.9 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

В Российской практике определение Ликвидационной стоимостисоставляет 90% от рыночной стоимости, определяется оценщиками и используется только для внутренних отчетных документов Российских банков.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;