Ксения Будяк - Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Для привлечения инвесторов (будущих владельцев квартир), застройщики предлагают им выплачивать сумму за заветные квадратные метры не сразу одним платежом, а постепенно.

Что это значит? Вы выбираете застройщика и проект жилого комплекса, в строительстве которого хотите поучаствовать (как правило, рассрочка дается на срок строительства дома; последние выплаты должны быть внесены до ввода дома в эксплуатацию; в некоторых случаях бывает и дольше).

При подписании договора с застройщиком вы вносите сумму, которая у вас уже есть на руках (она должна составлять не менее 20 % от стоимости квартиры), а на остальную сумму вам составляют график платежей до полного погашения стоимости квартиры.

Обычно срок рассрочки, которую предлагают застройщики – 1–2 года, реже – 3 года. Некоторые из них предлагают рассрочку на 7–10 лет, но в сотрудничестве с различными банками. Как правило, такие варианты будут не очень выгодными для вас, поскольку переплата по ним может превышать и 100 %. Есть также застройщики, которые предлагают заехать в квартиру сразу после ввода дома в эксплуатацию и продолжать делать платежи в счет погашения рассрочки, уже проживая в ней. Но это скорее исключение, нежели правило.

Еще вы можете выплатить всю стоимость квартиры ранее оговоренного срока, без дополнительных платежей и штрафов.

Сразу стоит оговорить такой момент, что по договору с застройщиком вы покупаете не метры, а имущественные права на квартиру, а иногда и просто воздух (если застройщик работает по схеме предварительного договора).

К примеру, вы хотите купить квартиру площадью 40 кв. м за 1 млн гривен (25 000 гривен за кв. м) в рассрочку на 3 года (36 месяцев). У вас на руках есть половина стоимости. Вы выплачиваете 500 000 гривен сразу, то есть, по факту, выкупаете 20 кв.м. Остальные 20 кв. м (в договоре они еще могут называться частями или долями), вы должны выкупить в ближайшие 36 месяцев. Таким образом, вы получаете платеж в размере 13 750 гривен, который ежемесячно покрывает 0,55 кв. м площади вашей новой квартиры.

С одной стороны, такой способ купить квартиру выглядит очень выгодным и безопасным. Но есть некоторые нюансы, о которых я хочу вам рассказать.

1. Привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара.

Несмотря на то, что мы живем в Украине и национальной валютой у нас является гривна, цена в договоре с застройщиком указывается с привязкой к доллару по курсу Нацбанка на момент подписания договора (в нашем примере это 25 000 гривен за кв. м). Если курс доллара по отношению к гривне будет меняться (а на сегодняшний день гривна, к сожалению, продолжает обесцениваться), то сумма ежемесячных платежей тоже будет расти. Коэффициент изменения курса у каждой компании разный – тут надо внимательно изучать договор, который планируете подписывать.

Я слышала, что есть такие компании, которые на определенный срок (обычно не больше года) фиксируют часть суммы в гривне, но лично мне вживую такие компании не попадались.

2. Право собственности на квартиру.

Право собственности на квартиру невозможно оформить, пока не выплачена рассрочка. Вы становитесь собственником квартиры лишь после того, как внесете последний взнос по договору. В основном, сроки последнего взноса и ввода дома в эксплуатацию примерно совпадают. А если рассрочка выдается на более длительный срок, то чаще всего после завершения строительства подписывается договор аренды, согласно которому вы можете находиться в квартире, делать в ней ремонт и даже жить, оплачивая арендную плату застройщику. Но все равно при этом право собственности не получите до полного погашения суммы рассрочки по договору.

3. Фиксация стоимости квадратного метра.

К сожалению, большинство застройщиков, помимо привязки стоимости квадратного метра к доллару, прописывают в договоре возможность увеличения его стоимости. Чем ближе сроки сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра. То есть платежи могут вырасти не только из-за перемены курса гривны по отношению к доллару, но и по мере приближения даты ввода в эксплуатацию. То есть ваши 25 000 гривен за кв. м могут увеличиться, к примеру, до 26 000 гривен исходя из обновленного прайса, и ваши 0,55 метров будут стоить уже не 13 750 гривен в месяц, а 14 300.

4. Рассрочка более, чем на 3 года.

Когда рассрочка выдается на срок, превышающий 3 года, – это уже не беспроцентная рассрочка. В таких случаях она выдается под 10–15 % годовых. Поэтому важно просчитать, насколько она вам будет выгодна и только тогда принимать решение о покупке квартиры на таких условиях.