Екатерина Шестакова - Как открыть розничный магазин?

Заключать договор аренды или же приобретать собственное помещение под магазин – это выбор собственника. Всё зависит от финансовых возможностей.

Еще один важный вопрос: приобрести ли готовый бизнес или начать его с нуля? Конечно, проще работать в уже работающем магазине, продолжить тот бизнес, который приносит доход. Другой вопрос, что часто продают не успешный готовый бизнес, а тот бизнес, который не приносит ничего кроме убытков.

Стоит обратить внимание еще на одну особенность. В случае аренды магазина, затраты на его открытие будут меньше, чем при покупке собственного помещения. Однако представим себе ситуацию, что вы сделали дорогой ремонт, а впоследствии арендатор отказал в продлении договора аренды. Это тоже своего рода риск. Собственное же помещение вы можете впоследствии сдать в аренду. Сдача арендованного же помещения в субаренду возможна только в случае согласия собственника помещения.

Если у вас нет средств заключить договор покупки нежилого помещения, то рекомендуется остановиться на договоре аренды.

Заключая договор аренды, необходимо обратить внимание на следующие особенности.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

2. Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно: из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды).

3. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.

4. Арендодатель наделен следующими обязанностями и правами:

♦ обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

♦ право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;

♦ право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Обязанности и права есть и у арендатора:

♦ обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

♦ обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;

♦ право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

♦ право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

5. В договоре аренды необходимо предусмотреть существенные условия договора аренды:

♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

6. В случае если вы планируете сдавать часть магазина в субаренду, например, какой-то отдел, установить банкомат, автоматы для покупки газировки и т. д., то в договоре аренды необходимо указать право на сдачу помещения в субаренду.

7. В договоре в обязательном порядке пропишите порядок проведения ремонта. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.

8. Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам. В этой связи очень важно в договоре аренды помещения под магазин указать:

♦ техническое состояние помещения;

♦ недостатки помещения;

♦ оборудование, находящееся в помещении;

♦ коммуникации, их состояние.

9. Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:

♦ условия пользования объектом аренды (п.1 ст. 615 ГК РФ);

♦ условие о составе принадлежностей, передаваемых

вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

♦ условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);