Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки.

Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз.

Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

1. Паспорта продавца и покупателя;

2. Свидетельство о праве собственности продавца;

3. Правоустанавливающие документы;

4. Заявление на регистрацию;

5. Квитанция об уплате пошлины;

6. Если есть несовершеннолетние собственники – согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется.

Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы. Это:

• Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.

• Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.

• Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки – красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.

• Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа/жены продавца или свидетельство о разводе.

К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой – рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах.

Варианты ваших действий:

• Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.

• Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и… нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология – азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.

• Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала – возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях и имеет место та самая скрытка, о которой мы писали в главе «Посредник по средствам!».

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы. Иногда этим грешит и покупатель. Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру – например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку. Цепочка из трех – пяти альтернатив не является чем-то необычным. Если «верхний» покупатель перед сделкой требует скидку 50 000–300 000 руб., то высок шанс, что вся цепочка скрепя сердце пойдет на его условия.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу. Вот оно, надо брать! Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает – и месяцев) они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл остановиться на той самой, первой квартире. Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы – время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск идеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием. Важно заранее определить свои приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим.