Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен. По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен. Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец – возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

До подписания договора необходимо обговорить и решить с продавцом ряд важных вопросов:

• В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.

• В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?

• Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?

• Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?

• Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?

• Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке? Подробнее о порядке и способах платежей за квартиру читайте в главе «Самый волнующий момент. Финансовые расчеты».

• Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?

• Кто будет заниматься регистрацией договора?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на этапе переговоров, но коли забыли – решите их перед передачей аванса.

Сколько платить?

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам – просить как можно больше. Ну а дальше уже – как договоритесь.

В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят.

Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Если риелтора ни у кого нет, скачайте текст договора из Интернета, но обязательно дайте почитать его специалисту (знакомому риелтору или юристу).

Договор может называться по-разному: «Договор авансирования», «Договор предоплаты», «Договор бронирования» – это не играет роли. На самом деле в ГК РФ вообще нет термина «аванс». По сути, это просто частичная предоплата, но исторически сложилось название «аванс». Помните, что название договора не влияет на его последствия. Важно лишь содержание – «существо договора».

Итак, в договоре авансирования должны быть указаны:

1. Точный адрес квартиры;

2. Цена продажи квартиры;

3. Данные об участниках договора;

4. Дата подписания;

5. Срок действия договора;

6. Условия расторжения договора и возврата денег;

7. Санкции за несоблюдение договора.

Все остальное – по желанию.

Помимо договора авансирования, желательно составить приложение, в котором подробно фиксируется состояние квартиры на момент подписания документа. Что следует перечислить в приложении?

• Элементы мебели и техники, которую хозяева обещают оставить покупателю;

• Существующие поломки и недостатки квартиры;

• Описание состояния квартиры (железная дверь, застекленный балкон, марка сантехники и прочее).

Все это желательно подкрепить фотографиями, которые также прилагаются к договору.