Альберт Азимов - Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим

Хотя сам себя он, конечно же, называет инвестором.

– Пятая группа: инвесторы, которые владеют недвижимостью годами и получают пять видов прибыли от этих инвестиций (позже я объясню акроним DISREET).

Тут работает правило «правильной можно назвать инвестицию, которую ты никогда не захотел бы продавать».

В пятой группе находятся владельцы всех апартмент зданий, которые вы видели в вашем городе. Здесь же все владельцы коммерческих площадей. И тут же хорошо сидят компании, которые владеют сотнями single family домов в разных штатах. Эти дома заселены, они управляются сотрудниками. Они растут в цене более или менее каждый год.

Как вы думаете, в какой группе годами находятся самые опытные игроки? В кого готовы бесконечно вкладывать деньги венчурные компании? С кем хотят дружить ипотечные банки?

Вам тоже нужно нацеливаться сюда.

– Шестая группа: линхолдеры (Lienholders). Это банки, компании или частные лица, которые обычно не владеют недвижимостью. Они и не стремятся нею владеть (за исключением foreclosured property).

Бизнес этих игроков состоит в том, чтобы держать некое зарекорданое обременение против недвижимости, которое сообщает всему миру, что данная недвижимость не принадлежит на 100% ее владельцу, условному Джону Смиту.

Джон Смит подписал 20 лет назад 11 страниц, в которых говорится, что он должен ежемесячно платить ипотечные платежи по ипотеке. Каждый месяц, первого числа. Иначе – он потеряет свой «семейный актив».

В этой группе вам тоже нужно научиться делать деньги. Это очень важно для вашего будущего.

Выглядит это так: у вас на полке в вашем домашнем офисе стоят себе несколько папок, в которых лежат копии контрактов. В контрактах говорится о том, что такой-то дом является предметом финансирования, которое вы предоставили покупателю. И поэтому покупатель вам должен каждый месяц чек на такую-то сумму.

Вы можете годами делать cashflow на домах, которые находятся вообще в другом штате. Никаких ремонтов. Никакой стрижки газонов или протекающей крыши. Ваша работа – только правильно вести учет поступающих и исходящих платежей. Если вам и это не хочется делать, в таком случае к вашим услугам множество loan servicing companies. Они за небольшую плату возьмут на себя обслуживание ваших финансовых потоков.

Давайте теперь подытожим.

Прежде всего, нет «плохих» или «хороших» групп. Они просто разные. Есть, например, компании, который делают большой преуспевающий бизнес в группе #1 (Airbnb, Zillow или Booking). Они не владеют домами, но они предоставляют такой сервис, без которого было бы совершенно неудобно работать с недвижимостью.

Есть также компании, которые прекрасно себя чувствуют в группе #2. Они берут у инвесторов миллионы долларов и покупают многоюнитные коммерческие здания, чтобы ними управлять и делать деньги. Но это работа не для новичка. Вход в игру начинается где-то с полу миллиона долларов наличкой.

Есть также суперуспешные флиперы, которые относятся к группе #4. Они делают по 5 домов одновременно, да еще и фильмы об этом снимают. Вы наверняка видели всех этих звезд HGTV. Они делают кучу прибыли, продвигая все, начиная от книг по дизайну интерьера до советов по садовому искусству и выращиванию эко продуктов у себя на бэкярде. И это приличный бизнес, который заслуживает уважения.

Но в этой книге мы будем говорить 99% времени о том, как получать дома, как владеть домами и как генерировать поток чеков от ваших объектов в разных городах.

Три абсолютно необходимых условия, чтобы получить максимум результата от этой книги.

Однажды в мой первый год в США я увидел небольшой ресторан в Чикаго. Это был не сетевой франшизный ресторан, а семейный такой уютный домик. Внутри было множество фотографий за последние 100 лет. Рестораном владела одна семья уже четыре поколения.

Я стоял и думал, как много всего изменилось в Восточной Европе за это время…

В стране, откуда я сам, уже несколько раз сменилось название самой страны, были две мировых войны и несколько локальных войн, были голод и была коллективизация, людей массово вывозили в Сибирь и вывозили в концлагеря. Выезжать со своим паспортом легально из страны вообще разрешили сравнительно недавно.

Видите?

Мы должны наверстать те знания, которые есть у профессионалов недвижимости в Америке. Как минимум, за сто лет! Иначе – мы будем просто арендаторами где-то и будем вливать свои деньги годами в чей-то бизнес.