Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 8000 – 15 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

НАЛОГИ

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

– Налог на имущество;

– Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки муниципальные органы регионов устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Налоговые ставки по коммерческой недвижимости выше ставок по жилой недвижимости. В 2021 они составляют от 0,1 до 0,3% по жилой и от 0,6 до 2% по коммерческой недвижимости.

Налог на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Важно:

В 2021 действует льгота. Если вы сдаете в аренду коммерческую недвижимость от ИП и уплачиваете налог с доходов, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Надеюсь на момент чтения вами книги эта льгота будет действовать.

Более подробно тема налогообложения описана в главе 8.

ПОДВОДИМ ИТОГИ – КОММЕРЧЕСКАЯ ИЛИ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Количество плюсов у жилой и коммерческой недвижимости практически одинаково. За исключением плюса по основному и самому главному критерию для инвестора – окупаемости и доходности.

Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования. О том, как это сделать пойдет речь в последующих главах книги.

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

ИНДЕКСАЦИЯ СТАВКИ АРЕНДЫ

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю: