Екатерина Ованова: Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

Успешная сдача в аренду продемонстрирует, насколько вы предугадали все желания клиента.

Итак, ответ на вопрос о критериях выбора новостройки неразрывно связан с тем, какие цели вы ставите при покупке квартиры.

При выборе новостройки вы учитываете и то, где она находится, и то, для чего вы ее сдаете. Если ваша квартира сдается для отдыха, то это может быть и отдаленный район города, не обязательно близко к центру, недалеко от парка, леса, озера, речки или парковой зоны.

Или квартира может располагаться неподалеку от того объекта, который считается местом отдыха или привлекает особое внимание. Как «Крокус Сити Холл», например. Там проводятся конференции, выставки, концерты.

При выборе квартиры вы должны учитывать все факторы – и географический, и социальный, и психологический. Потому что, например, в элитном коттеджном поселке нельзя покупать дом для деления на крошечные студии для последующей продажи. Менталитет соседей, которые будут окружать этот коттедж, будет отличаться от ее будущих жильцов. Это неминуемо приведет к конфликтам, и уж точно к дискомфортному проживанию и тех и других.

Хорошо, если это аренда, можно просто съехать, а если человек приобрел эту квартиру в собственность? Могут возникнуть непредвиденные ситуации, причину которых заложили вы.

Критерии выбора новостройки включают в себя и правильный выбор типа строящегося жилья: панельная, блочная, монолит или монолит-кирпич. Все это зависит от ваших приоритетов.

Если это дешевое жилье, на которое у вас осталась какая-то сумма, и вы приобретаете его для того, чтобы не пропали деньги. То есть, вы используете это жилье, уже имея в виду, что оно недорогое. Поскольку главный критерий – дешевизна, вы понимаете, что качество и время эксплуатации такой квартиры меньше, чем у жилья более высокого класса.

Если вы покупаете жилье для себя, в бизнес-классе и выше, то изначально знаете, что оно дороже, но зато будет служить вам дольше.

Срок использования такого дома приблизительно 100–150 лет, то есть вы можете передать квартиру по наследству, она будет дорожать, и ее можно считать капиталом. Правда, ее содержание обойдется дороже.

Это как иномарка: каждый водитель понимает, что обслуживание «Лады» будет стоить гораздо дешевле, чем обслуживание «Порше».

Иными словами, где дома самые дешевые, а стоимость аренды самая высокая?

Это тайна, такой особенный секрет, узнав который, вы сможете обеспечить процветание своему арендному бизнесу во веки веков. Аминь, как говорится. То есть, многие лета.

На самом деле универсальных рецептов, универсальных советов по этому поводу быть не может. Почему? Да потому что где родился, там и пригодился. Эта основа арендного бизнеса.

Давайте скупим, ну, скажем, в городе N все дешевые квартиры, и к нам в очередь будут строиться люди, которые хотят снять в аренду эти помещения. Такого не может быть, и такого нет.

Впрочем, есть прецедент!

В Берлине фирмы, скупившие дешевые квартиры и сдававшие их посуточно, поставлены сейчас перед фактом запрета такой аренды квартир: посуточная с недавнего времени официально запрещена, потому что из-за небольших объемов строительства нового жилья людям негде снять квартиру на длительный срок. А с учетом прибывших мигрантов актуальность последнего сильна возросла. Поэтому и был принят такой закон.

То есть, учитывая свои внутренние потребности, вы должны руководствоваться еще и тем, что есть некоторые тенденции рынка. Объясню, почему.

Вот, например, было несколько лет назад такое повальное увлечение – появилось много желающих купить квартиру для сдачи в аренду. Покупали недвижимость в Испании. Это же круто – в Испании! Недвижимость у моря! Стопроцентно можно сдать такое жилье. И гарантировано, что всегда будет выгодно сдавать его в аренду.

С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.

А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?

Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.

Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы: