Екатерина Иванова - Азбука земельного юриста. Настольная книга специалиста по недвижимости

– о допустимом пятне застройки с учетом необходимых отступов от границы участка до будущего объекта недвижимости в каждом конкретном случае и с учетом различных охранных и прочих зон с особыми условиями использования территории,

– о допустимом проценте застройки (например, может быть установлено, что застройке всеми объектами недвижимости на участке подлежит 20% площади, а остальное нужно использовать под озеленение и благоустройство),

– о допустимой высоте будущего здания,

– о допустимых видах разрешенного использования участка (из Градостроительного плана вы сможете понять на какой вид разрешенного использования можно изменить при необходимости текущий вид разрешенного использования земельного участка),

– о территориальной зоне в которой согласно Правил землепользования и застройки находится земельный участок.

Обратите внимание:

– срок действия градостроительного плана для целей получения разрешения на строительство 3 года, однако он может утратить актуальность и раньше, если менялись Правила землепользования и застройки.

Генеральный план – местный нормативный правовой акт, который определяет будущее территориальное планирование территории муниципального образования и отдельно взятых населенных пунктов. Состоит из текстовой и графической частей, принимается по общему правилу на срок 25 лет, однако частота внесения в него изменений юридически не ограничена. По процедуре как правило внесение изменений в Генеральный план занимает год-полтора. В Генеральном плане определяются функциональные зоны, которые в общих чертах указывают для чего принципиально предназначена та или иная территории (например, зона промышленности, зона рекреации и т.д.). Более детально зонируют территорию Правила землепользования и застройки. Генеральный план – это одновременно еще и документ, которым устанавливаются границы населенного пункта.

Градостроительный регламент –перечень основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов использования земельных участков в конкретной территориальной зоне согласно Правил землепользования и застройки. Градостроительный регламент также еще определяет допустимую высотность зданий в конкретной зоне, процент застройки участков объектами недвижимости, нормы озеленения, минимальное количество парковочных мест, предельные минимальные и максимальные размеры образуемых земельных участков для конкретного вида разрешенного использования.

Границы земельного участка – установленные при межевании координаты (Х,Y) границ земельного участка, которые позволяют измерить площадь участка, подлежат внесению в сведения ЕГРН и которые можно восстановить на местности с помощью геодезического оборудования даже при отсутствии забора. Границы участка бывают юридическими (которые внесены в ЕГРН) и фактическими (которые либо не внесены в ЕГРН вообще, либо отличаются от сведений в ЕГРН).

Обратите внимание:

– при разрешении земельных споров всегда на разрешение эксперта-землеустроителя ставится вопрос: соответствуют ли фактические границы участка сведениям ЕГРН и правоустанавливающих документам. Если нет – в чем именно выражается такое несоответствие и за счет каких границ уменьшилась или увеличилась площадь земельного участка;

– при формулировании исковых требований можно просить суд установить только смежную границу между спорным участками, однако невозможно просить установить иные границы, местоположение которых не затрагивает прав истца;

– старые правоустанавливающие документы, свидетельства, государственные акты на право пользования землей, карточки БТИ, генеральные планы садоводств, могут содержать линейные размеры границ, однако не иметь привязки к местности, поэтому необходимо заранее определиться, на каких иных доказательствах (фототаблицы, свидетельские показания и т.д.) Вы будете строить защиту клиента, так как одна и та же фигура с одними и теми же размерами может быть по-разному размещена в пространстве.

Границы муниципального образования –внесенные в ЕГРН границы муниципального образования или текстовое описание таких границ, закрепленное в законе субъекта РФ об административно-территориальном делении. Запрещается пересечение границ земельных участков и границ муниципальных образований. Если это произошло – границы в части пересечения с конкретным земельным участком могут быть признаны судом недействительными.