Егор Падалкин - Как купить или продать бизнес

В эту гостиницу меня пригласил мой давний партнер, готовый заключить сделку немедленно и планирующий привлечь нас куправлению. Но что-то меня смущало – я даже сам не мог толком понять что. Какие-то мелкие, косвенные, почти неразличимые невооруженным глазом признаки. Они-то и заставили меня копнуть поглубже: поузнавать, поспрашивать, поднять кое-какие связи. И мои усилия были вознаграждены.

Я узнал, что у Собственника бизнеса с Владельцем здания имелся очень любопытный уговор. Собственник бизнеса регулярно, раз в полгода, выставлял на продажу этот бизнес и, как оказывается, продавал. И сразу делил выручку с Владельцем помещения. С новым Арендатором заключали обычный договор на 11 месяцев с возможностью в любой момент поднять арендную плату. Что и проделывалось месяца через два: Собственник внезапно задирал ставку в три раза. Это делало бизнес совершенно невыгодным для текущего Владельца, и он съезжал, продавая его за копейки Собственнику помещения. Освободившееся помещение вновь занимал прежний Управляющий, который подхватывал бразды правления и продолжал работать, разумеется, по старой ставке. А потом опять выставлял бизнес на продажу.

В этой истории бизнес выглядел так идеально, что и придраться не к чему. И если я все же придрался, то только в силу многолетнего опыта, развившего у меня нюх на всякие пакости. Таким образом, я успел удержать Клиента от сделки, чреватой потерей крупной суммы, лишь благодаря интуиции.

Ты уже понял, что к выбору своего Бизнес-партнера нужно подойти основательно. От этого будет зависеть количество времени, которое ты потратишь на поиск бизнеса, и качество бизнеса, который ты в результате найдешь. Но как понять, что это именно он?

Как здорово было бы просто сказать, что профессиональный Брокер – это человек, закончивший учебное заведение «X» по специальности «Y». Но нельзя. Как бы пафосно это ни прозвучало, Бизнес-партнер – это призвание. Этой профессии нигде не учат, по крайней мере у нас в стране.

Российский рынок до сих пор находится в стадии формирования. Брокеры как класс специалистов начали появляться совсем недавно. И сегодня их по-прежнему мало: гораздо чаще дело приходится иметь с Агентами или, говоря грубее, впаривателями. У них нет цели помочь. Есть только цель заработать. И в этом разница, потому что профессиональный Брокер преследует обе эти цели и одна напрямую связана со второй. Брокер помогает Клиенту и зарабатывает на этой помощи.

Некий Предприниматель выставил на продажу СТО за 17,5 миллиона рублей. Заявленная окупаемость составляла 1,5 года. Здание, которое занимал бизнес, находилось в собственности. И это здание представляло собой не что-то капитальное, а временное строение, стоявшее на участке земли с пятилетним договором аренды от города.

СТО была большая, оборудования много, цена привлекательная, прибыль подтвержденная, документы на здание и право продажи – в наличии. Казалось бы, отличный бизнес. Но Покупатель, наш Клиент, все-таки решил дождаться результатов проверки.

В договорах с КИО, дорогой читатель, есть свои нюансы. В частности, по законам РФ государство имеет возможность прекращать действие конкретных договоров, если того требует тот или иной федеральный проект. Так вот, СТО стояла как раз на том участке земли, по которому вскоре должна была пройти федеральная трасса!

Логично предположить, что, строя свою СТО, Владелец и не подозревал о грядущей прокладке шоссе. Но к моменту продажи он уже, конечно, не мог об этом не знать. Он понимал, что землю вот-вот заберут, принадлежащее ему здание снесут и он лишится бизнеса. А компенсация от государства будет, вероятно, незначительной и не покроет его убытков. Можно понять, если он был расстроен, обижен на весь мир и решил: раз с ним по-плохому то и он не будет разводить благородство. И постарается спасти свои вложения любой ценой.

Так или иначе, у Покупателя не было никаких гарантий, что этот бизнес просуществует достаточно долго, чтобы хотя бы окупиться. И естественно, мы отговорили Клиента от столь сомнительного приобретения.

…СТО снесли через восемь месяцев без всякой компенсации Владельцу, ибо тот, как выяснилось, превысил нормативы по допустимой площади застройки на арендованном участке. Ему вменили нарушение условий договора аренды и обязали провести демонтаж постройки за собственный счет.

Учитывая цену объекта, наша комиссия, если бы продажа состоялась, была бы очень неплохой. За проверку мы получили гораздо меньше. То есть с прагматической точки зрения нам было бы выгоднее сделать вид, что с бизнесом все в порядке, и дать Покупателю приобрести его. Другое дело, что для нашей компании такой вариант совершенно неприемлем: мы заботимся о собственном будущем.