Яна Уайт - Стратегическое планирование портфолио недвижимости. Англия для чайников

За всю свою практику инвестора я несколько раз ходила на разные семинары и вечеринки инвесторов. Обычно это дяденьки (тетенек я еще не видела), которые издали какую-то книжку и кичатся своими портфолио по недвижимости. Я очень люблю развлекаться и спрашиваю, где же эти портфолио – в 99% их недвижка куплена в английских ухрюпинсках. В принципе, если вы очень большой индивидуалист, любите создавать монополии или у вас нет слишком много денег, тогда ваши поиски должны происходить в районах далеко за М25.

Чтобы начать создавать портфолио вне Лондона, лучше всего начать с поиска застройщика. Вне Лондона конкуренция настолько мала, что можно легко выйти на застройщика и купить недвижимость по ценам намного ниже рыночным. Это помогает получить ипотеку, так как банки охотнее дадут кредит под недвижимость по заниженной цене, даже если у вас проблемы с кредитной историей. Единственная проблема – вам надо там жить, чтобы контролировать все процессы. Так как рост недвижимости за пределами Лондона всего лишь в районе 2—5% в год, пассивно спекулировать недвижимостью, то есть просто ждать роста цен, там себе дороже. Хотя в некоторых местах типа стремительно развивающихся Манчестера, Ливерпула и Шеффилда, аренды настолько высокие, что стоит инвестировать в доходные дома и квартиры, особенно в студенческие общежития, где гарантирован доход. Единственная проблема, что лучше всего инвестировать в еще не построенную недвижимость, что включает дополнительный риск, иначе практически исключается заработок на росте (если вы замораживаете капитал на этапе стройки, вы можете получить до 30% скидки, то есть заработать несколько десятков тысяч фунтов, но тогда вы не получаете дохода за тот период пока строится объект, так что изначально все надо правильно расчитать). У меня есть несколько знакомых застройщиков, некоторые из которых даже выплачивают процент на замороженный капитал или предоставляют дополнительную скидку, так что еще раз мой совет – если вы хотите инвестировать за Лондоном, выходите на застройщиков или на таких людей как я, у которых такие контакты есть. Файндеры не только подберут вам недвижимость идеально подходящую по всем параметрам, но и выбьют из застройщика максимальную скидку, и все это сделают для вас бесплатно, так как у нас с такими застройщиками договор и мы получаем шикарную комиссию на оформленную сделку.

1. Глаза для того, чтобы смотреть

Инвесторы, которые живут в Лондоне или Москве, и хотят инвестировать в других городах, всегда получают от меня одинаковый совет – съездите и посмотрите своими глазами, а также пробейте застройщика (или попросите консультанта сделать это для вас). В Лондоне новые компании создаются и ликвидируются очень быстро, так как здесь проекты возникают стихийно и самое главное это правильно оформить сделку (хотя, естесственно, надо проверять и застройщиков и партнеров). Опять прорекламирую свой детектив «Три правила войны» – в книге описаны реальные случаи «кидалова» инвесторов. В глубинке позиция покупателя намного сильнее – так что можно и нужно выбирать застройщика с лучшей репутацией.

2. Мозги для того, чтобы думать

Еще один принцип работает как и в Лондоне, так и в провинции – хорошие сделки не залеживаются и действовать надо быстро. Лучше всего (и везде) покупать недвижимость ниже рыночной цены, с хорошим доходом и уже построенную (а иногда с уже живущим квартиросъемщиком). В моей базе есть фирмы, которые предлагают такую недвижимость со всеми этими компонентами, но тогда надо действовать быстро – чем лучше сделка, тем быстрее она уходит с рынка.

Реальный пример. Один раз мне предложили шикарный таун хаус в районе Баттерси с 20% скидкой. Реальные цифры были такие – 2,15 миллиона фунтов за пяти-спальный дом в шикарной локации. Реальная цена дома – 2,7 миллиона. Это реально было предложение века – не только это были новые, с иголочки дома, но и рост в этом Лондонском районе составляет в среднем 15—20%. Эта недвижимость ушла за два часа, ибо пол миллиона на дороге слишком долго не валяется.

3. Уши для того, чтобы слышать.

Возвращаясь к лондонской теме – в Лондоне мои клиенты преимущественно покупают недвижимость или для себя, или для спекулаций (это еще назвается flipping), а также участвуют в проектах. На счет спекуляций – осторожнее. Сейчас это стало не таким уж хорошим бизнесом, как это было еще несколько лет назад, когда спекулировали всем и вся, особенно проектами в стройке. Прочитайте статью, как неудачно может закончиться спекуляция на примере проекта в том же Баттерси: