Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Давайте ещё раз вернёмся к определению “ценности”. Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости. В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности. Как оценить вид из окна, расположение на берегу озера или на самом дорогом кладбище мира – Масличной горе? Если рассуждать с позиции описанных нами характеристик, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки – легко.

Кладбище – часто выгодный способ продажи земли “внарезку”. (Фото из фотобанка canva.com)

Ценностный метод оценки сегодня активно используется при продаже новостроек, когда маркетологи продают вам будущий вид из окна, стиль жизни в бизнес-центре или расположение в престижном районе. Однако помните: манипуляции в рекламе зачастую становятся причиной финансовых потерь. “Накачанный” рекламными инвестициями район, город или страна со временем “сдуваются” в цене, иллюзии инвесторов рассеиваются, и остаётся только горькое разочарование.

Разберём недавний случай с нашим клиентом. Он инвестировал в новостройку 21.000.000 рублей на стадии строительства. Получается, цена приобретения объекта была равна 21.000.000. Для покупки он использовал часть ипотечных средств, поэтому с учётом выплаченных процентов итоговая стоимость объекта для него обошлась в 24.000.000 рублей. Сравнительный анализ показал, что аналогичные объекты в доме стоили от 27.000.000 до 32.000.000 рублей. То есть с точки зрения потенциала перепродажи объектов наш клиент уже оставался в прибыли. Но! Он применил метод оценки альтернативных инвестиций и подсчитал, что если бы вложил эти деньги другим способом, то получил бы большую прибыль. Более того, здесь сыграли роль ценности. Наш клиент считал, что основная ценность квартиры – в её виде из окна, а следовательно, цена объекта должна быть установлена в 36.000.000 рублей. Пришедший покупатель подошёл к вопросу оценки рационально, применив сравнительный метод и аргументировано заявив: “Да, квартира действительно хорошая, и вид прекрасный. Но раз самый дорогой аналог в доме стоит 32.000.000 рублей, значит, и за эту квартиру стоит заплатить 32.000.000, не дороже!”.

Вид из окна зачастую добавляет или убирает 5-10% от цены объекта. (Фото из фотобанка canva.com)

В результате переговоров наш эксперт убедил покупателя предложить за квартиру 35.500.000. Однако собственник так убедил себя в ценности своего экземпляра, что на сделку не согласился. В итоге покупатель отказался от сделки, купив квартиру этажом ниже, тоже с видом на реку, за 32.000.000 рублей.

Вывод. Ценности часто загоняют нас в когнитивную ловушку. Мы думаем, что если нам важны эти ценности, окружающие непременно согласятся с нашей оценкой. Но это не так!

Если мы подняли вопросы оценки и ценности, то пора бы поговорить о видах недвижимости с точки зрения права.

Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу “останется в наследство детям”. Но что мы оставляем в наследие? Какой актив?

Несколько лет назад произошёл казус: два наследника московской квартиры – оба граждане Канады – вступили в спор за наследство. Разобраться между собой они решили в суде Канады. Один подал иск на другого, а судебная система Канады взяла и не приняла иск, потому что после анализа документов на собственность назвала квартиру в Москве “неполноценной недвижимостью”. Почему так произошло?

Согласно российским законам, земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников квартир в этом доме и принадлежит им как общая долевая собственность. Но на практике дело обстоит несколько иначе: земля переходит в общую долевую собственность жильцов после постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт и формирования его границ. Если участок не поставлен на учёт, то он является собственностью муниципалитета.

На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями. Почему? Потому что мы уже говорили: власти города рассматривают территорию как собственный бизнес.