Сергей Макаров - Богатый пенсионер. Все способы накопления на обеспеченную жизнь

1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:

• достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;

• можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;

• необходима значительная денежная сумма;

• риск неполучения запланированной доходности.

2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:

• доходность выше;

• невозможность сдавать в аренду;

• риск недостроя.

3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:

• не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.

4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:

• рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);

• можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;

• могут возникнуть сложности с переводом объекта.

5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.

6. Покупка земли – перевод в другой статус – подведение коммуникаций – продажа.

7. Покупка земли – строительство коттеджа – продажа.

Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – финальная продажа.

Каковы риски инвестиций в недвижимость, если рассматривать оба варианта – и покупку объекта, и инвестиции в проекты?

• В случае покупки недвижимости вы рискуете тем, что цены на нее расти не будут или будут снижаться, а также тем, что вы не сдадите ее в аренду. Конечно, есть еще риск лишиться купленной недвижимости, если действовать через непроверенных риелторов, но тогда вам будут возвращены ваши деньги. Единственный существенный риск – это порча имущества, но он легко страхуется, так что сложно придумать ситуацию, когда вы потеряли бы все свои сбережения при покупке недвижимости в собственность и остались бы в итоге ни с чем.

• В случае инвестиций в проект есть риск потерять все, что было вложено, если проект окажется убыточным, но данный риск отчасти страхуется выбором профессиональных управляющих, а также детальной экспертизой бизнес-плана проекта. Естественно, если вы – непрофессионал в плане оценки привлекательности бизнес-проектов, лучше выбирать ЗПИФы, а не прямые инвестиции в проекты.

Каковы издержки на инвестиции?

• Во-первых, это использование кредита, если недостает собственных средств.

• Во-вторых, это оплата услуг риелторов и прочие расходы по сделке, если вы будете приобретать недвижимость в собственность.

• В-третьих, это расходы на управление УК, если вы будете инвестировать в ЗПИФы.

• В-четвертых, это расходы на анализ привлекательности бизнес-проекта, если вы будете привлекать специалиста по оценке бизнес-планов и осуществлять прямые инвестиции в проект.

В любом случае инвестиции в недвижимость должны осуществляться с особо тщательным предварительным анализом, так как данные вложения обычно весьма крупные и мало кто захотел бы потерять такие суммы.

Подобные инвестиции возможны в четыре вида драгоценных металлов: это золото, серебро, платина и палладий.

Однако не все формы инвестирования возможны во все виды металлов, например, обезличенные металлические счета (ОМС) могут открываться на все виды драгметаллов, инвестиционные и памятные монеты доступны в золоте и серебре, слитки – в золоте, серебре и платине и т. д. Рассмотрим подробнее каждый вид инвестиций.

ОМС – это одна из множества финансовых услуг, которые предлагают банки, чем-то она напоминает банковский вклад, только в качестве валюты выступают обезличенные граммы металла (золота, серебра, платины, палладия). Что означает их обезличен-ность? Дело в том, что когда вам открывают ОМС, вам не присваивают какие-то конкретные граммы металла, например какой-то конкретный слиток, т. е. на руках у вас не будет ни золота, ни серебра, ни платины и ни палладия, эти начисленные граммы условны, поэтому и называются обезличенными. Расчет продажи вам этих граммов и их покупки устанавливается каждым банком, исходя из цен ЦБ РФ на драгметаллы, каждый банк прибавляет к этой цене некий процент комиссии.

Итак, при открытии ОМС средства инвестора переводятся в обезличенные граммы определенного металла в соответствии с курсом купли-продажи металла банком (пример договора ОМС в приложении 9).