Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Юридическая составляющая приобретения объекта инвестиций.Правильный договор может стать палочкой-выручалочкой, которая сохранит инвестору деньги.

Наименее рискованный вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия в строительстве . Появление таких соглашений стало возможным после вступления в силу с 1 апреля 2005 года Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Согласно этому документу, не дожидаясь сдачи дома, девелопер заключает с дольщиком официальный договор, который подлежит государственной регистрации. В договоре описывается объект, который покупатель получит после завершения строительства; к описанию прилагается проектная документация. Обязательно указываются: срок передачи квартиры, ее стоимость, сроки и порядок уплаты, гарантийный период. Компании могут заключить с дольщиком договор долевого участия лишь после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

Столь жесткие требования к застройщику минимизируют риски покупателя. В том числе защищают его от «двойных продаж» – продать квартиру повторно у девелопера не выйдет. Изменить контракт в одностороннем порядке он также не вправе. А вот инвестор в силах расторгнуть договор и потребовать деньги назад, если застройщик нарушит сроки.

Стопроцентной гарантии получения жилья не дает даже договор долевого участия. «Нередко проблемы возникают не по вине застройщиков, а в связи с задержками получения разрешительной документации в госорганах. Долгие согласования часто срывают сдачу объекта», – рассказывают риэлторы.

К сожалению, найти новостройку, в которой квартиры продавались бы по договору долевого участия, практически невозможно. Застройщикам он не выгоден. Поэтому они стараются оформлять отношения с клиентами как соинвестирование по вексельной схеме и с помощью предварительных договоров купли-продажи.

При вексельной схеме покупателю выдается вексель – обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данный вариант не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме – в реквизитах этой бумаги указывается лишь номинальная стоимость и срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы просто одалживаете компании деньги. По истечении указанного срока строители обязаны их вернуть. Вы, конечно, рассчитываете на квартиру и именно за нее платили деньги. Но как доказать, что вам должны жилье, а не сумму, прописанную в векселе? Скорее всего, никак.

Утешение одно: если дом не будет построен к сроку, указанному в векселе, вы сможете вернуть когда-то потраченные деньги в полном объеме, обратившись в компанию. Правда, если застройщик – банкрот, вы вряд ли получите деньги, как и часть незавершенного объекта.

Договор соинвестирования обязывает покупателя стать партнером компании по бизнесу и, как инвестору, передает ему риски. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в случаях, когда разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года. Если вам предлагают такой договор сегодня, не соглашайтесь – он не будет иметь юридической силы. Последствия заключения ничтожного контракта могут быть самыми неприятными. В одном подмосковном городе компания строила дом более четырех лет. Первые соинвесторы заключали договоры еще в 2003 году. Они полностью оплатили квартиры и рассчитывали въехать в новое жилье в 2005 году – такие сроки установил застройщик. Но ни в 2005-м и ни даже в 2008 году дом не был построен. А инвестор под угрозой расторжения договоров потребовал от дольщиков доплат, причем немалых. «Фактически нам предлагают заплатить повторно за наши квартиры», – жаловались инвесторы.

Не стоит связываться и с предварительным договором купли-продажи . «В нем указано только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Обычно прописываются технические параметры новостройки, дата заключения основного договора и обязательство покупателя внести определенную сумму за квартиру (чего нет в вексельной схеме). Стоимость квадратного метра чаще всего не фиксируется», – рассказывают юристы. Не исключено, что застройщик потребует доплаты после окончания срока договора, а в случае отказа расторгнет контракт.