Роберт Кийосаки - Поднимите свой финансовый IQ

В упрощенном виде использование эффекта рычага означает, что вы можете делать больше меньшими средствами . Человек, который, к примеру, относит деньги в банк, рычага не имеет. Эти деньги принадлежат только ему. Коэффициент рычага в накопленных средствах составляет 1:1. Вкладчик использует только свои деньги.

Что же касается покупки мною 300-квартирного жилого дома, то мой банк внес в эту сделку 80 процентов от стоимости дома, составляющей 17 миллионов долларов. Используя деньги банка, я добиваюсь коэффициента рычага 1:4. За каждый инвестированный мною доллар банк предоставляет мне кредит на 4 доллара.

Так почему же финансовый консультант на телевидении утверждает, что вложение денег в недвижимость сопряжено с таким риском? Опять-таки, все дело в контроле . Если инвестору не хватает финансового интеллекта для контроля за вложенными деньгами, то использовать заемные средства очень рискованно. Поскольку многие финансовые консультанты призывают людей вкладывать деньги в объекты, которые они не могут контролировать, использование заемных средств нежелательно. Если у вас отсутствует контроль, то такую ситуацию можно сравнить с покупкой машины без руля. Трогаться с места и давать полный газ в таком случае крайне опасно.

Большинство тех, кого затронул спад на рынке недвижимости, относятся к категории людей, рассчитывающих на то, что недвижимость будет постоянно повышаться в цене, т. е. стоимость принадлежащего им дома станет неуклонно возрастать. Многие из них взяли в долг деньги под залог дома. Но теперь оказывается, что их дом стоит меньше, чем полученная сумма. Инвестиции вышли из-под их контроля и отданы на волю случая, зависящего от прихотей рынка.

Многие домовладельцы, которые пока еще справляются с погашением ипотечных кредитов, крайне расстроены, потому что цена на их дома упала. А если так, то они чувствуют, что неуклонно теряют свои деньги. Все их чувства основаны на так называемом эффекте богатства . Из-за инфляции, которая в действительности означает не повышение стоимости активов, а всего лишь падение покупательной способности доллара, многие полагают, будто по мере увеличения стоимости дома они становятся богаче. Почувствовав себя богатыми, они берут в долг крупные суммы (эффект рычага) и расходуют больше денег на приобретение пассивов. Это непосредственный результат нового капитализма – экономической экспансии, основанной на падении курса доллара и общем увеличении задолженности.

Эффект богатства строится на иллюзорном представлении о нетто-стоимости, или стоимости принадлежащего вам имущества за вычетом задолженности. Если дом растет в цене, то многие полагают, будто растет и нетто-стоимость. Те, кто читал мои предыдущие книги, знают, что я считаю понятие нетто-стоимости бесполезным. И тому есть три причины:

1. Нетто-стоимость зачастую представляет собой оценочную характеристику, основанную на мнениях, а не на фактах. Это значит, что люди преувеличивают истинную стоимость своего дома. Его реальную стоимость они узнают только в момент продажи. К сожалению, многие люди, которые уже взяли в долг деньги под залог дома, основываясь на своих представлениях о его стоимости, оказываются в состоянии, когда долг превышает сумму, которую они смогут выручить при его продаже.

2. В основу нетто-стоимости порой закладывается имущество, которое постоянно теряет в цене. Заполняя заявку на кредит, я имею право внести в колонку активов многие принадлежащие мне вещи. В частности, я могу внести в этот перечень свои деловые костюмы, рубашки, галстуки и автомобили. Но и вам, и мне известно, что ношеные рубашки не обладают практически никакой ценностью, а подержанный автомобиль сильно теряет в цене по сравнению с новым.

3. Повышение нетто-стоимости зачастую связано с падением доллара. Оценка стоимости дома основывается на снижающейся покупательной способности денег. Другими словами, стоимость дома на самом деле не возрастает. Просто с каждым днем требуется все больше долларов, чтобы купить его, поскольку правительство и центральные банки наводняют денежную систему обесцененными бумажками, чтобы удержать экономику на плаву и создать у людей иллюзию обеспеченности и процветания.

Я не случайно говорю об «иллюзии обеспеченности и процветания». Дело в том, что политики и бюрократы больше всего боятся недовольства народа. На протяжении всей истории именно данный фактор не раз приводил к тому, что правителей свергали, а порой даже и казнили. Вы, вероятно, помните, что французы обезглавили Марию-Антуанетту, а русские расстреляли последнего царя, его жену и детей.