Евгений Симонов: Строительство дома быстро и дешево

Помните, что ваше представление об идеальном участке для застройки и представление риелтора о том, что вам нужно, могут кардинально различаться.

Договариваясь о купле-продаже, не соглашайтесь на первую предложенную цену. Как правило, она завышена — именно с расчетом на последующий торг. Так что торговаться нужно — в 99 % случаев скидка вам обеспечена, и порой весьма существенная (до 30–35 % от первоначальной цены).

Кроме того, как бы хорош ни был участок, предложенный вам данным риелтором, оцените несколько разных вариантов — другой участок может оказаться еще лучше. Если вам сообщают, что за каким-то участком уже выстроилась очередь и земля может уйти в другие руки, — ничего страшного. Ваш участок от вас никуда не денется. А подобное заявление риелтора в большинстве случаев является всего лишь рекламным ходом, который должен ускорить совершение сделки. Практически всегда можно попросить продавца «придержать» понравившийся участок до тех пор, пока не будет принято окончательное решение.

Не стоит забывать и о том, что на вторичном рынке можно приобрести не землю, а дом. Порой на весьма неплохих участках стоят самые настоящие развалюхи. Подобные строения оцениваются недорого, а вопрос с разрешением на строительство решается довольно быстро, ведь на участке уже есть дом. А в некоторых случаях можно даже без разрешения обойтись и просто модернизировать имеющиеся постройки. Иногда старый дом сносят, а на его месте возводят новый — и это называют ремонтом.

Еще недавно объектом любых операций: продажи, обмена, дарения, наследования и т. д. — мог стать лишь земельный участок, который прошел процедуру межевания.

ПРИМЕЧАНИЕ

Межевание — геодезический способ определения границ земельного участка.

Однако Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» сделал процедуру межевания необязательной. Тем не менее в пользу межевания есть ряд аргументов, которые следует принять во внимание, приобретая земельный участок.

Зачастую земельные участки, предлагаемые на продажу, достаточно долго никак не используются, и лишь немногие из соседей могут удержаться от соблазна изменить границы «ничейной» земли. «Откусывается» кусочек с одной стороны, с другой… В результате участок не только принимает причудливую геометрическую форму, но и существенно уменьшается. Если же участок прошел процедуру межевания, то по поводу незаконных действий соседей можно не беспокоиться: имеются официально закрепленные границы, и достаточно всего лишь установить ограждение (забор) в соответствии с этими границами (кадастровым планом).

Впрочем, покушаться на границы могут не только соседи. Районные архитекторы, которые должны отвечать за соблюдение генерального плана застройки, редко утруждают себя строгим контролем. В результате то, что указано на генеральном плане, может оказаться лишь красивой теорией, а фактические застройки благополучно «наезжают» на чужую землю. Если же произведено межевание участка, то есть установлен его легальный статус, не приходится корректировать генеральный план за свой счет.

Когда на земельном участке планируется построить коттедж, то межевание становится необходимостью, ведь оно обеспечивает защиту будущей собственности. Кроме того, межевание повышает ликвидность недвижимости, что тоже немаловажно.

Приобрести участок с расчетом впоследствии пройти процедуру межевания самостоятельно — не слишком удачное решение. Межевание занимает довольно много времени (к примеру, в Московской области — от шести месяцев до года), да и собственнику земли придется побегать: представить геодезистам копию генерального плана и акты согласования границ с соседями (а ведь их нужно еще согласовать!); опубликовать в газете объявление о проведении собрания; подать заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и т. д.

Впрочем, дело даже не во временных и финансовых затратах (кстати, в той же Московской области межевание обходится в 10–20 тыс руб.). Могут возникнуть сложности другого рода. Представьте, что вы приобрели участок, границы которого нарушили соседи. Вряд ли они охотно подпишут акт согласования границ. Другой вариант: сосед сам был бы не прочь приобрести эту землю, но его не устроила цена; он ожидал, что участок не будет продан и его можно будет купить дешевле, а тут вы разрушили все его планы. Такой сосед тоже вполне может отказаться подписать акт согласования границ, без которого межевание невозможно.