Ирина Трущ - Кредиты и вклады, которые вас разоряют

n – общее количество платежей по кредиту (месяцев);

r – процентная ставка по кредиту за период платежа (месяц).

Дифференцированные платежи – ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. В первые месяцы и даже годы дифференцированные платежи представляют собой очень большую сумму, поэтому первые годы для заемщика, выбравшего для расчета подобную схему, становятся самыми тяжелыми. Постепенно размер платежей начинает уменьшаться и к концу срока погашения кредита составит довольно незначительную сумму, в несколько раз меньше, чем первоначальные взносы.

При составлении ипотечного договора обязательно должны учитываться общие правила Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положения Федерального закона «Об ипотеке».

«Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизмов ипотеки» (послание Президента РФ В. В. Путина к Федеральному собранию в 2002 г.).

В ипотечном договоре должны быть указаны следующие пункты:

? предмет ипотеки;

? размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

? оценка недвижимости;

? право, по которому недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

? наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое это право зарегистрировало.

В договоре должен быть указан не только предмет ипотеки, но и точное его наименование, место нахождения, точное описание (необходимое для его идентификации) и другие сведения.

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и заключается только в письменном виде. Договор не может быть зарегистрирован, если в нем отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, а также если выявлены нарушения правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.

Без государственной регистрации ипотечный договор считается недействительным. Он вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован.

При составлении ипотечного договора залогодатель должен предупредить (в письменном виде) залогодержателя о возможных правах третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование или аренда, право залога и т. д.). Если это условие не выполнено, ипотечный договор можно признать недействительным.

Как уже было сказано, заемщик сразу же после приобретения ипотечной квартиры получает ее в собственность, но при этом оставляет банку закладную на нее. Закладная призвана обеспечить исполнение обязательств заемщика по отношению к кредитору.

В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.

Залог имеет ряд отличительных особенностей:

? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;

? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;

«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).

? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;

? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.

Требования к закладной:

? название документа должно содержать слово «закладная»;

? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

? в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);