Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой, как правило, производится его перепланировка. При перепланировке недопустимыми являются следующие действия:

? полный демонтаж несущих стен;

? оборудование или перенос санузла над жилой площадью или кухней соседней квартиры (исключение составляют помещения на первом этаже и помещения, расположенные над нежилым помещением);

? демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение составляют квартиры, расположенные на первом этаже).

? устройство жилых комнат без отопительных приборов;

? устройство жилых комнат без естественного освещения;

? устройство жилых комнат шириной менее 2 м 25 см;

? устройство жилых комнат площадью менее 9 м2;

? переустройство, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам (и их замуровывание в стену);

? расширение площади кухни (или ее устройство) за счет площади санузла (и наоборот);

? устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в панельных стыках (местах расположения связей между сборными элементами) в типовых домах;

? установка отключающих или регулирующих устройств (счетчиков, рубильников, вентилей) на общих инженерных сетях при условии, что их использование влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях;

? перенос радиаторов, а также устройство полов с подогревом на застекленных лоджиях и балконах.

Как правило, большинство вопросов у плательщиков возникает по поводу налогообложения при арендных отношениях. Это в первую очередь касается возмещения налога на недвижимость и платежей за землю. Возникают сомнения по поводу суммы налога на недвижимость, исключаемой из балансовой прибыли при начислении налога на прибыль в случае, если арендатор в соответствии с договором возмещает арендодателю часть налога на недвижимость.

Следует отметить, что, согласно Закону «О налоге на недвижимость», плательщиками данного налога являются юридические лица, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные юридические лица, филиалы, представительства и другие структурные подразделения юридических лиц, имеющие отдельный баланс и расчетный счет. При этом налогообложению подвергается стоимость основных производственных и непроизводственных фондов, которые являются собственностью плательщиков или находятся в их владении.

Общая сумма на недвижимость со стоимости основных производственных и непроизводственных фондов должна быть отражена в расчете налога на прибыль отдельной строкой. Следует отметить, что она исключается из балансовой прибыли. Таким образом, арендодатель при расчете налога на прибыль должен исключить общую сумму исчисленного налога на недвижимость, поскольку он является потенциальным плательщиком налога.

Инструкция «О порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами», утвержденная постановлением Государственной налоговой комиссии, устанавливает, что налог по сданным в аренду основным средствам (исключение составляют долгосрочно арендуемые) должен уплачивать их собственник (арендодатель).

Сумма налога на недвижимость, возмещенного арендатором, по мере поступления включается в состав внереализационных доходов арендодателя. При этом исключение возмещенной суммы налога на прибыль из балансовой прибыли при расчете этого налога не является обязательным. В данном случае возмещение налога на недвижимость у арендодателя отражено через счета расчетов.

Часто плательщиков интересует вопрос по поводу отнесения на затраты арендодателя сумм налога за землю при условии возмещения арендатором части земельного налога в соответствии с договором аренды. Согласно Закону «О платежах за землю», плата за землю является обязательной для всех землевладельцев, землепользователей (в данную группу входят и арендаторы) и собственников земли. При этом в качестве объекта налогообложения выступает земельный участок, находящийся во владении, собственности или пользовании.

В Инструкции «О порядке исчисления и уплаты платежей за землю юридическими лицами» указано, что основанием для исчисления земельного налога являются государственный акт на земельный участок, удостоверение на право его использования, а также договор аренды или решение соответствующего органа о ее предоставлении. Следует отметить, что платежи за землю относятся на затраты, связанные с производством и реализацией товаров, услуг и т. д. По этой причине, являясь плательщиком налога за землю, арендодатель всю сумму исчисленного налога включает в затраты. Что касается суммы возмещенного арендатором налога, она по мере поступления у арендодателя относится на уменьшение затрат.