Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

Поначалу в одном доме домовладельцы сдавали квартиры людям разного социального уровня: на 1-м этаже были магазины и лавки, 2 и 3-й этажи занимали хорошие квартиры, чем выше, тем квартиры становились меньше и дешевле – вплоть до каморок на верхнем этаже и чердачных помещений, которые сдавались бедноте по дешевке. Но такой социальный «микст» продержался недолго, близкое соседство различных социальных слоев порождало сильный дискомфорт и снижало спрос и цену аренды квартир, особенно хороших и дорогих. Постепенно произошла дифференциация доходных домов по стоимости аренды на дорогие хорошие в престижном районе – для богатых, похуже и подешевле – для среднего класса и дешевые на окраинах – для низших слоев. В России даже ночлежки для нищих, за исключением богаделен, представляли собой доходные дома низшей ценовой категории.

Домовладелец управляет своим домом по одной из следующих схем:

• непосредственно, самостоятельно;

• через управляющего (физическое лицо);

• через управляющую компанию (УК), юридическое лицо.

С управляющим (или управляющей компанией) домовладелец заключает договор на предоставление услуг управления домом и контролирует его работу. Если управляющий (или УК) работает плохо, хозяин договор расторгает и подыскивает нового. С жильцом (нанимателем квартиры) также заключается договор, в котором прописываются правила проживания и цена аренды. Если жилец исправно платит квартплату и не нарушает порядка в доме, домовладелец не имеет права его выселить, в противном случае договор найма может быть расторгнут, а жилец выселен на улицу.

Частный доходный дом как вид жилья оказался очень эффективным. Во-первых, это доступное жилье, любой человек может легко нанять квартиру в своей ценовой категории в течение короткого времени. Во-вторых, жилец не заботится ни о содержании жилья, ни об управлении им, ни о налогах – он просто платит квартплату, всю работу выполняет домовладелец. В-третьих, такой вид жилья не ограничивает свободы передвижения человека, поменять место жительства (например, в поисках работы) достаточно просто. Перечислим еще достоинства ЧДД:

• жилец не обладает собственностью в виде недвижимости, поэтому не рискует ее лишиться (а заодно и своей жизни) в результате преступных посягательств;

• достаточно высокий уровень комфорта проживания и качества обслуживания в результате конкуренции домовладельцев;

• как вид бизнеса является прибыльным, обеспечивает пополнение городского бюджета;

• достаточно эффективное управление домом, отсутствие проблем с неплатежами.

Список преимуществ ЧДД можно продолжать, недаром этот вид жилья является одним из основных среди городского жилого фонда. Хорошо развитый, широкий, свободный рынок частного арендного жилья способен полностью решить жилищный вопрос в любой стране.

ЧДД имеет и недостатки. Во-первых, это жесткая регламентация проживания в таком доме, лишнего гвоздя просто так не забьешь. Во-вторых, стремление домовладельцев постоянно увеличивать цену аренды. Но если на рынке существует свободная конкуренция при достаточном предложении, то она не дает ценам взлететь. В настоящее время в европейских городах цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в доходном доме составляет порядка 300-400 долл. в странах Южной Европы (Испания, Греция, Италия) и 400-500 долл. в Центральной Европе (Франция, Германия, Швейцария). При средней зарплате примерно 2000 долл. это составляет 20-25%, что вполне доступно для семьи со средним достатком. Повышению качества обслуживания и снижению цены аренды способствует деятельность различных объединений квартиросъемщиков, имеющихся во многих странах.

Отметим, что в негосударственном секторе жилья есть и еще один вид аренды – аренда квартиры у собственника в кондоминиуме. Но такой вид аренды не получил большого распространения, потому что проще и дешевле нанять такую же квартиру в доходном доме.

Это дом коллективной формы собственности и управления. Такие многоквартирные дома появились в начале XX века, к ним относятся кондоминиум, кооператив и существующая в некоторых странах (например, Финляндия, Швеция) форма коллективного владения типа акционерного общества. Наибольшее распространение коллективная форма собственности и управления получила в виде кондоминиума.

Кондоминиум (за рубежом для краткости его называют «кондо») – это многоквартирный дом вместе с земельным участком, оформленные как единый комплекс, в котором квартиры являются собственностью жильцов, а остальное имущество дома и земля являются их совместной собственностью, без выделения долей (в некоторых странах земля находится в долгосрочной аренде). Кондо – это собственность совладельцев, он является самоуправляющимся объектом, содержание и управление им – обязанность совладельцев, местная власть не вмешивается в их дела.Дом и земельный участок находятся в полной юрисдикции совладельцев, без их согласия никто не имеет права ни снести дом, ни реконструировать его, ни построить что-либо на территории. Даже парковка чужой автомашины на территории кондоминиума запрещена.