Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

Во время НЭПа, когда государство фактически расписалось в неэффективности централизованного жилищно-коммунального хозяйства, начали появляться дома, принципиально отличающиеся от государственных. Речь идет о ЖСК, жилищно-строительных кооперативах – домах коллективной собственности и управления, после насильственного перерыва, длившегося до конца сталинской эпохи, достигших расцвета к 70-м годам XX века. Этот вид жилого дома демонстрировал более высокую степень эффективности: кооперативные дома выглядели лучше и лучше обслуживались, чем обычные государственные, несмотря на то что права собственности и управления были сильно ограничены. В советский период появился еще и такой сектор жилого фонда, как ведомственные дома. Это было государственное жилье, «приписанное» или переданное на баланс крупных предприятий, организаций и ведомств. Управлялись и обслуживались они специальным органом (и из бюджета) соответствующей организации.

Основой советской жилищной политики с 1955 года стало массовое строительство государственных дешевых многоквартирных крупнопанельных домов индустриальным методом. Квартиры предоставлялись органами местной власти в порядке очереди при множестве специальных разрешений на внеочередную выдачу ордеров. Квартплата и оплата коммунальных услуг держались на низком уровне за счет бюджетных дотаций всем жильцам без исключения. Советская власть не поощряла строительство индивидуального (частного односемейного) жилья как элемента буржуазной идеологии. Существовал запрет на строительство частного жилья в городах с населением свыше 100 тысяч человек, все должны были жить в многоэтажных «скворечниках». Так, наверное, проще присматривать за народом... Количество частных односемейных домов в советской России резко сократилось по сравнению с дореволюционным периодом. Необходимо отметить, что значительное количество новых квартир, спроектированных как односемейные, заселялось «с подселением», так что избавление от коммунальных квартир оказалось существенно заторможено. Тормозилось оно и тем, что новое строительство велось почти исключительно на месте окраинных деревень и слободок, подлежавших сносу, тогда как старые городские центры должны были удовлетворяться периодическими «косметическими» ремонтами. Капитальный ремонт жилых домов почти не производили.

Структура городского жилого фонда по формам собственности к 80-м годам XX века в СССР была примерно следующей:

• частный односемейный дом – 20%;

• государственный многоквартирный дом – 70%;

• кооператив – 10%;

• частный доходный дом – 0%.

После краха социализма и распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, сущность которой заключалась в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики. Ведущий лозунг времени – приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок все сам расставит по своим местам. Фактически это вульгарно-либеральный подход к реформам, который проявился и в сфере ЖКХ. В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом. Это гибрид различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире – муниципальный лом с приватизированными квартирами.Реформаторы очень гордятся этой «рыночной» кампанией, но что реально из этого вышло?

По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых. Новый вид городского жилья – муниципальный дом с приватизированными квартирами – не стал более эффективным. Это то же самое, что пытаться поднять эффективность работы госпредприятия путем приватизации его станков и механизмов. Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчиво неэффективной формы собственности, постоянно самовоспроизводящейся и не поддающейся реформированию, подлинной «институциональной ловушки».

Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы малоимущих горожан, которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать ее от преступных посягательств. Десятки тысяч новых собственников погибли от рук бандитов или лишились жилья, превратившись в лиц без определенного места жительства. Отметим, что с проблемой приватизации муниципального жилого фонда сталкивались и другие страны. Например, Великобритания сначала также пошла по пути приватизации отдельных квартир. После того как стало ясно, что задача повышения эффективности содержания и обслуживания жилья таким способом не решается, власти начали приватизировать многоквартирный дом целиком, деля его как имущественное целое на доли, или «шеры». К сожалению, этот опыт у нас не был учтен.