Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

• обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов на селе;

• выполнение гособязательств по жилью для отдельных категорий (уволенных с военной службы, ликвидаторов аварии на ЧАЭС, ветеранов и инвалидов и т. д.);

• увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Цель НП – увеличить возможности приобретения жилья россиянами, для этого предполагается выделить порядка 1 трлн. руб. (30 млрд. долл.) из бюджетов разных уровней на субсидии и дотации. Решение жилищного вопроса в НП (и вообще в России) понимается исключительно как приобретение квартиры в собственность.

Между тем решить жилищный вопрос можно и по-другому, а именно, предоставив семье жилье в аренду. Сотни миллионов семей во всем мире живут в арендованных квартирах, в настоящее время в мире примерно 50% жилья находится в собственности жильцов, а 50% – это аренда.Мы уже отмечали, что собственным жильем владеют только люди состоятельные, которые могут его содержать, управлять им, защищать от преступных посягательств. Люди с достатком ниже среднего живут, как правило, в арендном жилье. Жилье, за которое надо выплачивать 20-30 лет, причем общая сумма по ипотеке с учетом процентов составляет для наших граждан астрономическую величину, – такое жилье доступным быть никак не может.

Доступное жилье на самом деле – это жилье арендное, которое можно получить в течение нескольких дней, имея небольшую сумму. Арендное жилье бывает двух видов: частный доходный дом и муниципальный арендный дом. Выше неоднократно отмечалось, что доходный дом, т. е. коммерческая аренда, – это очень эффективный рыночный вид жилья и очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во второй половине XIX века именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными, доходными. Особенность данного вида жилья – широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до простого и дешевого на окраинах, что позволит быстро решить жилищные проблемы массовым категориям граждан (военные, учителя, врачи и др. работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д.), это воистину доступное жилье. Наличие достаточно большого сектора арендного жилья позволит снизить спрос и соответственно цены на жилье в собственность.

Кроме того, частный доходный дом имеет наивысшую эффективность по управлению, приносит доход в бюджет (вместо расходов), обеспечивает человеку мобильность. Список достоинств можно продолжать. Люди малообеспеченные вполне могут решить свои жилищные проблемы в частном доходном доме, тогда как для малоимущих необходимо строить муниципальные арендные дома. Дотирование малообеспеченных из бюджета для приобретения жилья в собственность – глубоко ошибочная и порочная практика, об этом мы неоднократно упоминали. Наконец, в рамках НП по ипотеке строятся опять все те же конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье, и продолжается всеобщая коллективизация (кондоминиумизация) жилищного комплекса.

С учетом вышесказанного проводимая в настоящее время в России жилищная политика (в том числе и по Национальному проекту «Доступное жилье»), направленная на массовое приобретение жилья в собственность с помощью дотаций из бюджета и строительство конгломератов, является ошибочной. Национальную программу правильно следует сформулировать в следующем виде:

1) развитие малого и среднего бизнеса в жилищной сфере (частный доходный дом);

2) строительство муниципальных арендных домов для малоимущих;

3) людям, обладающим определенной финансовой самостоятельностью, надо предоставлять льготный кредит (но не дотацию) для строительства жилья.

Только в этом случае мы начнем двигаться к нормальной и эффективной структуре жилого фонда. НП в его нынешнем виде выгоден в первую очередь строительной олигархии, поскольку все выделенные деньги в конце концов осядут в ее кармане.

В настоящее время в России жилой фонд состоит на 70% (в Москве на 90%) из низкоэффективных кондоминиумов (конгломератов), функционирование ЖКХ характеризуется низкой эффективностью, носит явно выраженный нерыночный и командно-административный характер, унаследованный от советской эпохи. Сущность нынешнего кризиса в ЖКХ – это кризис государственного сектора, предел эффективности которого уже достигнут и за границы которого мы никак не можем выйти. Проводимая ныне реформа ЖКХ не способна изменить ситуацию к лучшему.