Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

В зарубежных странах с правильно устроенным и работающим ЖКХ, как отмечалось ранее, дотируются только малоимущие в социальном жилье, остальные при снижении доходов или возрастании квартплаты (если им не по силам ее платить) продают свои квартиры (или расторгают договор аренды в доходном доме) и переселяются в более дешевое жилье. Такая ротация жильцов крайне необходима жилому дому, она позволяет поддерживать социальный состав (локальный социум) на постоянном уровне. Без ротации дом «засоряется» малоимущими и маргиналами, что негативно сказывается на качестве проживания и управления домом. В зарубежных странах многоквартирный дом коллективной формы собственности (кондоминиум) при «маргинализации», как правило, деградирует до трущоб.

Российская система дотирования всех, с одной стороны, способствует усилению социального иждивенчества, малоимущим быть «выгодно», но главное – можно жить в хорошем, дорогом доме и получать крупную дотацию. Кроме того, вызывает сильное сомнение возможность точного определения дохода семьи, что увеличивает риск мошенничества в этой области. Этот пункт реформы следует признать ошибочным, это шаг в неправильном направлении.

Управление многоквартирным домом

Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие эффективного собственника и как следствие – низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления.Провал кампании по созданию ТСЖ – лучшее тому доказательство. Для преодоления этой ситуации предлагается, чтобы жильцы дома на общем собрании выбирали способ управления домом: самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно) или с помощью управляющей компании (УК). Фактически реформа предполагает, что конгломератом управляет общее собрание, как Вече новгородское (ст. 44 нового ЖК). Очевидно, что 90% наших многоквартирных домов не смогут даже собрать собрание, не говоря уже о большем, смогут это сделать 10% – те дома, в которых создан механизм коллективного самоуправления, т. е. ТСЖ и ЖСК.

Парадокс в том, что им-то собирать собрание и не нужно, у них есть и юридическое лицо, и правление, полномочия которого уже подтверждены общим собранием. Они могут (и многие это уже сделали) самостоятельно выбрать УК, заключить с ней договор и расторгнуть его в случае неудовлетворительной работы УК или самостоятельно управлять домом. Остальные 90% домов, а это все конгломераты, поступят в управление некой УК, назначенной местной властью (по условному, как правило, конкурсу). Если это будет муниципальная УК (ДЕЗ, РЭУ), то для жильцов этого дома ровным счетом ничего не изменится.

Изменится ли что-нибудь к лучшему, если дому будет назначена частная УК? Вряд ли. Как отмечалось, управление своей собственностью осуществляет всегда собственник, владелец – либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (или УК). Если собственник следит за их работой, то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять ею в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину хозяину, половину – в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма, лишенная хозяйского присмотра.

Существующий на сегодняшний лень опыт управления конгломератом частной УК можно оценить как негативный.Как известно, целью деятельности любой коммерческой фирмы является получение максимальной прибыли. УК считает платежи жильцов своей доходной статьей, а затраты на содержание дома – расходной. Для увеличения прибыли надо увеличивать первое и соответственно сокращать второе. Поэтому квартплата необоснованно растет, а обслуживание дома ухудшается, фирма экономит на расходах. Причем это происходит даже в домах с состоятельными жильцами (удивительно, но и многие элитные дома у нас – это тоже конгломераты без юридического лица, расслоение и маргинализация среди собственников происходит достаточно быстро при отсутствии ротации), что же тогда говорить про обычные дома с бюджетниками и пенсионерами. А неплательщиков фирма может и выселить. Имеются случаи, когда УК собирала деньги за несколько месяцев, а потом исчезала, растворяясь в пространстве.