Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как элементов социально-экономической системы, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только дом в целом,но никак не отдельная квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и подвести к ней коммуникации отдельно от всего дома невозможно. Целью управления многоквартирным домом является обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при наименьшей оплате.

Субъектом управления всегда является собственник, владелец, он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта. Частной собственностью управляет частный собственник, коллективной собственностью – коллектив, муниципальной – орган муниципальной власти. Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои цели.

Как отмечалось выше, управление различается по эффективности, для ее повышения владелец может привлекать профессиональных управленцев – менеджеров (физических лиц) или управляющую компанию (УК) – юридическое лицо. В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет УК, на самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать в собственных, а не в его интересах.

До введения в действие нового ЖК российские многоквартирные дома-конгломераты управлялись органом местной власти через муниципальную УК – РЭУ или ДЕЗ. Все мы знаем на собственном опыте, что эффективность этого управления низка. После 1 марта 2006 года все конгломераты на собраниях жильцов должны выбрать себе УК или управлять самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно). В противном случае местная власть принудительно назначит дому некую УК – в связи с тотальным провалом этой нормы ее пришлось продлить на год. Повысится ли при этом качество управления многоквартирным домом, мы обсудим в следующей главе. Отметим, что существуют еще и органы общественного самоуправления домом (домком, старшие по дому, по подъезду), но они не имеют реальных полномочий, и их участие в управлении незначительно.

Несколько иначе обстоят дела с управлением в многоквартирных домах, где создано ТСЖ, и в ЖСК советских времен. Некоторые ТСЖ, в основном созданные по инициативе самих жильцов, и некоторые ЖСК сумели организовать механизм коллективного управления и управляют домом достаточно эффективно. Такие дома обслуживаются лучше, и квартплата растет не так быстро, как в конгломератах. Остальные ТСЖ (особенно созданные принудительно при строительстве нового дома, при административном вмешательстве и т. д.) и ЖСК работают неэффективно, нередко еще хуже, чем дома под управлением РЭУ и ДЕЗов. Неэффективность коллективного владения и управления выражается в узурпации власти правлением, необоснованных тратах и хищениях, непрозрачности и финансовых махинациях, резком повышении квартплаты при снижении качества обслуживания и прежде всего в некомпетентности как самих владельцев квартир, так и избранного ими правления. Способствуют этому пробелы и явные просчеты в законодательстве о ТСЖ. Жильцы таких домов мечтают о переходе в управление ДЕЗом, для защиты своих прав они даже создают общественные организации, например движение «Против произвола в жилищных объединениях» (лидер – Галина Нагария).

Нередко застройщик (строительная фирма) сам организует ТСЖ, за гроши покупая подписи учредителей, сажает туда своих людей, а затем превращает этот дом в «дойную корову», завышая коммунальные платежи и поправляя таким образом свое финансовое положение.Распространено мошенничество в виде создания фиктивных ТСЖ, фальсификации общих собраний, подделки документов и печати ТСЖ и т. д.

Таким образом, на сегодняшний день в России лишь малая часть многоквартирных домов (не более 5%) управляется более-менее удовлетворительно, управление остальными домами низкоэффективно.

В современных городах существует четыре вида городских жилых домов: