Сергей Глазунов - Доступное жилье - люди и национальный проект

Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Большинство построенных после 1992 года и вновь строящихся многоквартирных домов – это опять конгломераты:часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые помещения продаются сторонним юридическим лицам. Среди собственников квартир быстро происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется – и опять готов новый «винегрет»! Причина этого – высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность (до 200-300%) для строительного бизнеса и связанного с ним коррумпированного чиновничества.

Примерно 5% многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо – ТСЖ и взять владение и управление домом в свои руки. Еще 5% – это ЖСК советских времен, которые с самого начала имели юридическое лицо и организованные формы коллективного управления.

За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И это при огромном спросе на арендное жилье! Сейчас в России роль коммерческого арендного жилья играют квартиры в собственности. Этот рынок узок, в основном нелегален, предложение невелико, поэтому цены очень высокие. Например, в Москве в 2005 году цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в непрестижном районе достигала 500 долл. в месяц, что сравнимо с Западной Европой (при том что средняя зарплата примерно в 10 раз меньше). Фактически коммерческая аренда квартиры в России доступна только для семей с высокими доходами. Отметим как курьез появление в Подмосковье доходных дачных поселков, в которых дома сдаются в аренду, и ни одного частного доходного дома в Москве!

Среди причин этого отметим:

• отсутствие законодательной базы;

• длительный срок окупаемости проекта (8-10 лет);

• проблемы с частной собственностью на городскую землю;

• высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность;

• противодействие строительной олигархии и связанных с ней коррумпированных чиновников.

Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального жилья играют квартиры, оставшиеся неприватизированными. Среди причин этого:

• отсутствие законодательной базы;

• нежелание городских властей строить и обслуживать такие дома;

• противодействие строительной олигархии, которой выгодно, чтобы все малоимущие покупали квартиры с дотацией из бюджета.

Таблица 2

Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых домов в России резко, принципиально отличается от зарубежных развитых стран.

Под управлением понимается воздействие на объект (изменение его параметров, характеристик) для достижения некоторой цели (целей), поставленной субъектом управления. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель, которой они должны достичь: живые организмы имеют целью физическое выживание и производство потомства, коммерческие предприятия имеют целью получение прибыли, некоммерческие – выполнение возложенных на них функций и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится выживание объекта и повышение эффективности его работы, т. е. снижение расходов и увеличение отдачи, полезного эффекта.

Любое управление состоит из трех этапов:

1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;

2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;

3) воздействие на объект управления.

Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный орган управления – головной мозг.