Алена Нариньяни - Как оформить беспроцентный кредит

Главное в данной ситуации – своевременность уведомления банка об ухудшении финансового положения, обоснованность отсрочки, то есть наличие вариантов в будущем возобновить свои доходы к прежнему уровню и, конечно, погашать ежемесячные платежи в полном объеме.

Ударение ставим на слове «своевременное», ведь в случае «молчаливой просрочки» банк включит механизм штрафных санкций. В среднем штрафы колеблются от 0,05 % до 1 % суммы платежа за каждый день просрочки. То есть за месяц просрочки заемщику придется дополнительно выложить до 30 % необходимого платежа. Правда, встречаются банки, которые «сдирают» с клиента двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки. Но штрафы в данной ситуации – не самое страшное. К недисциплинированному заемщику у банка формируется соответствующее отношение. В будущем могут возникнуть сложности при оформлении в этом же банке кредита на приобретение авто или бытовой техники. Естественно, небольшая задержка платежа не поставит крест на кредитной истории заемщика. Но если подобные задержки будут повторяться, неприятные последствия неизбежны.

Один из способов, позволяющих облегчить выплату ипотеки, – сдача купленной квартиры внаем. Правда, сдача ипотечной квартиры внаем требует согласования с банком. Большинство из них в договоре залога указывают такое условие как невозможность передавать в аренду квартиру без согласия банка. То есть у заемщика есть два пути – открыто сообщить о своем намерении банку или без лишнего шума сдать квартиру в аренду. Стоит отметить, что большинство заемщиков предпочитают второй вариант. Пока в практике не отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении заемщиков, сдающих заложенную недвижимость внаем. Однако о таком риске следует помнить. Кстати, первый вариант чреват дополнительными расходами на оплату налогов, связанных со сдачей квартиры. Многие банки берут деньги за разрешение на сдачу залогового жилья. Стоимость такого разрешения может колебаться в пределах $20-100, однако желательно лично и заранее уточнять эту информацию, так как банкиры не особенно охотно распространяются на эту тему.

Конечно, полностью выплачивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за счет сдачи квартиры в аренду вряд ли удастся. В последние несколько лет цены на покупку недвижимости росли быстрыми темпами. Выходит, такой вариант больше подходит тем, у кого есть, где жить до момента окончательного погашения кредита или жилье расположено в элитном районе.

Для того чтобы сдача в аренду приобретенной в кредит квартиры имела смысл, важно заключить долгосрочный договор с квартиросъемщиками как минимум на год-полтора. Наиболее эффективно эта схема работает с однокомнатными квартирами, так как у них самая высокая стоимость аренды относительно цены покупки. Выгодно также сдавать квартиру с ремонтом, за нее можно получить на 30 % и даже 50 % больше. Правда, для начала ремонт нужно сделать, на что уйдет немало сил и денег. В общем, перед тем как решиться на такой шаг, следует все просчитать заранее.

Выход из ипотечного кредита, его окончательное закрытие, возможно в двух случаях: при досрочном погашении кредита и при невозможности выплачивать задолженность. Если у клиента нет возможности погашать кредит, например, в связи с ухудшением материального положения или по каким-либо другим причинам, полное погашение ссуды происходит за счет продажи залогового объекта недвижимости.

В случае продажи предмета ипотеки о своем решении необходимо поставить в известность банк, в лице персонального менеджера, и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам. Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе обязательство погасить кредит. Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более. А ведь жилье могло подорожать за время пользования кредитом весьма существенно.

Вторая схема значительно проще и выгоднее для заемщика. Для реализации второй схемы достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо будет провести в банке, поскольку запрет с нее будет им снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, это будет доступно заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет «падать», то о доходе придется забыть. Более того, даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.