Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

Дело с частным сектором тоже обстоит непросто, поскольку в среднем по Европе частных сдаваемых квартир и домов значительно меньше, чем социальных и тех, в которых проживают сами владельцы. Это видно из таблицы 1. Сумма процентов в рядах таблицы не всегда составляет 100 %. Можно предположить, что это связано с наличием других видов жилья, не относящихся ни к одному из трех видов, например студенческих общежитий и домов престарелых.

Таблица 1.Процентное соотношение жилья, в котором проживает владелец, частного сектора и социального жилья. 7

Такая обстановка сложилась потому, что после Второй мировой войны и в течение долгих лет европейские государства жестко контролировали уровень квартплаты, и инвестировать сбережения в жилье для его последующей сдачи было невыгодно. Сейчас первоначальная арендная плата регулируется рынком, но повышать ее можно только на определенный процент (в Германии – на 20 % в течение трех лет, в Нидерландах – на 3 % ежегодно). Одновременно путем налоговых льгот и низкой ипотечной ставки поощрялось приобретение недвижимости для проживания в ней. Частное жилье может принадлежать не только физическим лицам, но и банкам, инвестиционным компаниям, пенсионным фондам и пр. Владельцы редко сдают его самостоятельно и обычно обращаются к риелторам, которые проверяют платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков, изучая их кредитную историю и источники дохода, и составляют договоры об аренде с учетом местного законодательства.

Казалось бы, если жилья сдается мало, а спрос на него велик, стоит задуматься о покупке квартиры или дома для последующей сдачи в аренду. Однако нельзя забывать, что найти жильцов будет намного проще, чем их выселить. Поэтому, собираетесь ли вы снимать, или сдавать жилье, не жалейте времени на выяснение прав владельцев и съемщиков недвижимости. Мой коллега Хельмут, немец с голландским паспортом, пришел однажды на работу в прекрасном настроении и вот что он рассказал. Он снимает двухкомнатную квартиру в центре Амстердама за 250 евро в месяц. Если вы захотите снять подобное жилье сейчас, будете платить не меньше 700 евро, но владелец не имеет право повышать квартплату больше чем на 3 % в год. Пришло время делать ремонт, и хозяин пообещал Хельмуту обновить фундамент (квартира находится на первом этаже), положить новые полы, покрасить стены и поменять кухню. Я не смогла не спросить, в чем именно повод для радости. Ведь ясно, что после ремонта, который потянет тысяч на двадцать евро, сдавать квартиру за 250 евро никто не будет. Как вы думаете, что мне ответил Хельмут? Оказалось, хозяин не имеет никаких прав. Он обязан сделать ремонт и продолжать сдавать квартиру Хельмуту. Ее можно продать, но новый владелец не сможет выселить жильца. С Хельмутом можно договориться только полюбовно, предложив ему деньги, чтобы он выехал добровольно. Не делать ремонт тоже нельзя, потому что на безответственного хозяина можно пожаловаться в ассоциацию квартиросъемщиков или подать в суд. Так что Хельмут останется жить в отремонтированной квартире за 250 евро в месяц. Если он согласится искать новое жилье, то получит компенсацию (примерно 25 000 евро).

Сдать квартиру на ограниченный срок легально практически невозможно. Пока квартиросъемщик платит деньги, он не может быть выселен. Даже если вы сдали квартиру, но ваши обстоятельства изменились и вам стало негде жить, вы можете освободить свою недвижимость только через суд, но на это уйдет много денег и времени. Я присутствовала при беседе одного неудачливого владельца сданной квартиры с адвокатом, и тот посоветовал договариваться мирно, потому что это при любых обстоятельствах будет дешевле, чем через суд.

Инженер-нефтяник из Норвегии рассказал довольно типичную историю про своего местного коллегу. Тот сдал свой дом немецкому врачу, который через пару месяцев перестал платить, объяснив это тем, что дом находится слишком далеко от его работы. Было бы логично переехать поближе, но этого он не сделал. Норвежец нанял адвоката и вот уже несколько месяцев передает ему существенную часть своей зарплаты в качестве гонорара. Не то что выселить мошенника, но даже заходить в дом без разрешения жильца он не имеет права.

Если вы собираетесь покупать дом или квартиру, чтобы сдавать, стоит обратить внимание на следующие моменты. Сдана ли квартира? Если вы для вложения денег покупаете уже сданную квартиру, можете ли вы выселить жильца? Если можете, что выгоднее: найти нового (тогда вы установите новую цену, обычно выше) или оставить старого (вам не придется тратить время на поиски, и квартира не будет простаивать). Обычно квартиры с жильцом, которого нельзя или трудно выселить, стоят дешевле, чем свободные.