Исследование «Археология периферии» помогло пролить свет на ряд узкоспециальных на первый взгляд тем. Например, оказалось, что в Москве сейчас проходит ускоренное межевание территорий в сложившихся микрорайонах. Устанавливаются границы для каждого здания, и в будущем эти участки земли будут переданы в собственность или взяты в аренду жителями домов. Кажется, что процесс межевания не касается простых жителей многоэтажек, но это не так. Последствия межевания могут быть весьма серьезными.
Московское правительство тратит огромные деньги на развязки и расширение улиц, но без целостной стратегии вряд ли это даст существенный результат
Фото: Юрий Пальмин
Обычно преимущества размежеванных территорий объясняют тем, что обладание земельным участком позволит жителям зарабатывать. На самом деле возможности монетизации придомовой территории очень невелики. По сути, возможность только одна — размещение платной парковки, но это работает только для ограниченного количества зданий. Другая возможная выгода связана с возможностями надстройки-пристройки помещений, но по факту в Москве из-за сложностей с согласованиями надстроено считаное число домов.
Наконец, иногда говорят, что собственный земельный участок позволит через какое-то время снести многоквартирное здание и построить новый дом. Однако это чистая утопия. Московский многоквартирный дом слишком велик (в среднем 250 квартир) и пестр по социальному составу и финансовому положению жильцов. В частной собственности находится порядка 80% квартир, остальные в найме у города. Люди не хотят участвовать в управлении своим домом: по данным ВЦИОМ, даже на собрания жильцов приходит не более 10%. Так что сложные проекты сноса-строительства вряд ли грозят большинству многоэтажек. Чуть ли не единственная выгода для жильцов от межевания связана с защитой от точечной застройки: если участок в собственности или в аренде, то город не может его отдать под застройку.
Еще один мотив для объяснения межевания: «так принято во всем мире» — не выдерживает критики. Например, во Франции в районах социального жилья не делают межевание участков под отдельными домами. Кстати, в московских многоквартирных домах в социальном найме порядка 20% квартир. В Сингапуре в частной собственности примерно 30% земли, а 70% остается общественной. Текущие столичные нормы межевания предполагают обратную пропорцию: 70% территории микрорайона распределяется по зданиям, а общественной остается лишь 30%. Для сравнения: в Германии часто проводят границу участка всего в метре от отмостков здания.
Зачем же тогда город проводит ускоренное межевание? У власти есть четыре резона. Первое: увеличение налоговой базы. Жители будут платить земельный налог на свой большой участок. Второе: снятие с себя обязательств по содержанию территорий. Сегодня Москва тратит на это миллиарды рублей, межевание позволит переложить эти затраты на москвичей. Третье: межевание откроет для города путь к отказу от обязательств по капитальному ремонту домов: мол, квартиры и земля в собственности, вот и делайте все сами. Наконец, четвертое: межевание может открыть возможности для точечной застройки в сложившихся районах. После межевания появляется четко выделенная городская земля, на которую жители не имеют никаких прав и которую можно продать девелоперам.
Для городской среды советских микрорайонов процесс межевания может оказаться разрушительным. Одно из главных достоинств такого типа застройки — связанность и доступность единой территории микрорайона. В предельном случае микрорайон — это город-парк, где среди леса стоят отдельные здания. После межевания может начаться выгораживание заборами отдельных зданий, и через какое-то время мы получим фрагментированную, разорванную на кусочки территорию. При этом будет потеряна и ее управляемость.
Сказанное выше не означает, что межевание — априори вредный процесс. Просто для такого специфического объекта, как «социалистический» микрорайон, нужен очень тонкий, продуманный подход. Пока же мы имеем форсированную, плохо продуманную кампанию. Позиция городских властей по этому вопросу не обнародована, тема не обсуждается с населением и экспертами, получить информацию из профильных департаментов невозможно. При таком подходе мы наверняка на выходе получим запутанную ситуацию, причем текущие выгоды померкнут перед долгосрочными потерями.
Москву не сделать городом, удобным для автомобилистов
Читать дальше
