Различие реакции разных рынков на девальвацию показательно. В нижнем сегменте потенциальный спрос весьма велик: масса людей мечтает о квартире в московском регионе, где есть работа и высокий уровень жизни. Покупателей дорогой недвижимости немного: люди со средствами либо уже решили свои жилищные вопросы, либо ориентированы на покупку жилья за границей.
Не как в 2008-м
Однако гальванизирующий эффект от девальвации не может быть долгим. Уже в ближайшее время девелоперы, скорее всего, столкнутся с серьезным падением спроса на новостройки массового сегмента. Прогнозы независимых экспертов неутешительны. Например, портал Provereno.ru в октябре представил несколько сценариев развития рынка новостроек. Самый позитивный из них: падение спроса в следующем году на 20–30%, падение цен — на 5–10%. Сценарий «паника», предполагающий падение цен до 30%, а количества сделок на 60–90%, маловероятен.
Каким окажется новый кризис? Будет ли это резкий обвал, как в 2008–2009 годах? Напомним, что после кризиса 2008-го рынок практически впал в кому, сделок почти не было. В ноябре 2008 года «Дон-строй» первым из девелоперов снизил цены сразу на 25%. Его примеру последовали другие компании, и цены покатились вниз. Однако сама ситуация быстрого снижения цен заставляла покупателей занять выжидательную позицию — завтра ведь будет дешевле, чем сегодня. Чтобы вырваться из сценария «непрерывного падения», девелопер «Ведис групп» стал продавать квартиры в новом проекте «Марфино» чуть ли не вдвое дешевле докризисных цен — по 70 тыс. рублей за кв. м. Это было близко к себестоимости. Начались массовые продажи — рынок стал оживать. Оттолкнувшись от этого дна, цены через какое-то время плавно пошли вверх. Посткризисное медленное восстановление растянулось на четыре года.
Сегодня более вероятен другой сценарий: вместо резкого обвала цен рынок будет медленно, но долго скатываться в кризис. При этом не исключаются короткие периоды ажиотажного спроса на квартиры, вызванные внешними факторами. «В 2008 году ситуация была совсем другая, — вспоминает коммерческий директор Provereno.ru Сергей Елисеев. — В середины 2000-х российские девелоперы бредили идеей выхода на IPO. По совету консультантов на кредиты активно скупались потенциальные строительные площадки, “бумажные” проекты должны были резко увеличить капитализацию компании. В итоге к 2008 году у девелоперов оказалась слишком велика закредитованность, у них было чересчур много “бумажных” проектов, и в то же время мало проектов, генерирующих деньги. В 2008 году рынок влетел в кризис, как локомотив в стену. Сейчас будет медленное сползание».
В середине 2000-х здравый смысл действительно отказал девелоперам: их захлестнула эйфория от успехов. Только у компаний Сергея Полонскогов 2008 году было «бумажных» проектов площадью на 12 млн кв. м. Сейчас, по крайней мере у крупных застройщиков, более здравая политика, и запас прочности намного выше. В последние месяцы девелоперские компании, не афишируя, прицельно готовятся к кризису.
Можно выделить несколько направлений такой подготовки. Прежде всего, девелоперы не покупают новые площадки, сосредоточив внимание на достраивании начатого. В сентябре-октябре текущего года сделки на земельном рынке практически остановились. Кроме того, застройщики сокращают задолженность перед банками. Например, компания СУ-155 в 2011 году была должна 54 млрд рублей, а сегодня — 11 млрд. Они стараются создать запас наличности, чтобы продолжать строить, даже если в течение нескольких месяцев продаж не будет. Отдельные компании (та же СУ-155) вновь начали наращивать объемы госзаказа. У госзаказа невысокая рентабельность, но и риски относительно продаж жилья на свободном рынке тоже невысоки.
В качестве антикризисной меры компании работают над себестоимостью. В частности, начинают применять более дешевые фасадные решения, отделочные материалы и т. д. Для сильно подорожавших импортных материалов и систем ищутся российские аналоги. А наиболее опытные застройщики заранее оптимизировали свои проекты: площади квартир сделали небольшими, поскольку студии по 30–35 кв. м. — весьма ликвидный товар благодаря невысокой суммарной стоимости квартиры. В некоторых проектах уже порядка 70% «ходовых» однокомнатных квартир.
В результате, несмотря на ощущение приближающегося кризиса, предложение новостроек в столичном регионе растет: в октябре оно увеличилось на 6%. Девелоперы форсируют начало продаж в новых проектах. Логика такова: надо продать как можно больше квартир до начала кризиса, успеть собрать деньги с рынка, пока их там еще много. Впрочем, оценить степень готовности девелоперов к кризису невозможно: застройщики традиционно очень информационно закрыты. Их истинное финансовое состояние обычно знает несколько человек в руководстве. Как любит говорить Уоррен Баффет: «Только когда начнется отлив, мы узнаем, кто плавал голым».
Читать дальше
