Юрий Чурилов - Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Договор об участии в долевом строительстве. Порядок заключения данного вида договора подробно регламентирован в ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии со ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Такой договор должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным.

На практике можно встретить следующие юридические ловушки, выгодные недобросовестным застройщикам.

1. Для того чтобы уменьшить обязанности перед гражданами, недобросовестные застройщики вместо указанного договора заключают иные договоры , например договор уступки векселя. При использовании данной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. При невыполнении компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов. Иногда заключается предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. Также могут предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и другие договоры, не подлежащие государственной регистрации, и т. п.

2. При ознакомлении с содержанием договора особо следует обратить внимание на то, за что именно платит дольщик. Дело в том, что при заключении договора с дольщиком проектная площадь квартиры всегда указывается больше той, которая фактически будет по окончании строительства (в среднем на 1–3 %), при этом иногда в договоре вообще не упоминается о возврате излишне оплаченных метров по результатам замеров, произведенных БТИ, либо устанавливается нижний предел расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Впрочем, вполне возможна и противоположная ситуация, когда компании запрашивают с дольщика дополнительные средства в связи с превышением реальной площади над проектной.

3. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, однако в договоре иногда появляются условия, в соответствии с которыми на гражданина возлагается бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру в течение нескольких месяцев до момента оформления квартиры в его собственность (или в течение всего срока после принятия дома в эксплуатацию). Дополнительные расходы у дольщика могут возникнуть и в связи с тем, что по условиям договора внесение денежных средств через банк обусловлено оплатой комиссии, договор содержит обязательство дольщика вступить после окончания строительства в создаваемое для управления объектом ТСЖ, предусматривающее уплату взносов, договором предусмотрена оплата посреднических услуг по оформлению документов и пр.

При анализе условий договора следует обращать внимание на то, что от окончания строительства дома до фактического заселения и оформления правоустанавливающих документов обычно проходит в лучшем случае несколько месяцев, поэтому указанные сроки должны быть установлены в договоре достаточно определенно.