Юрий Чурилов - Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

В апреле 2010 года было принято совместное Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которое скорректировало судебную практику по данной категории дел. Согласно п. 65 указанного Постановления, продавец, не получивший платы по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении . Это означает, что фактически права продавца, не получившего деньги по сделке, в настоящее время гарантированы.

Однако нестабильность судебной практики заставляет дополнительно подстраховаться следующим образом. Как следует из ст. 453 ГК РФ, последствием расторжения любого договора является прекращение обязательств, а не возврат сторон в первоначальное положение как при недействительной сделке. Прекратиться могут только неисполненные обязательства. Пункт 4 ст. 453 ГК РФ говорит о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Иное законом предусмотрено только в случаях продажи товара в кредит или в рассрочку (ст. 488–489 ГК РФ). В остальных случаях в договор купли-продажи следует включать условие о том, что в случае неоплаты стоимости квартиры продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в свою собственность квартиру. Для того чтобы окончательно снять споры о том, является ли неоплата квартиры существенным нарушением договора в смысле ст. 450 ГК РФ, влекущим его расторжение по требованию одной из сторон, в договоре целесообразно указать на данное обстоятельство. При этом следует учитывать, что, согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В том случае, если продавец недвижимости не получил денег по сделке, одновременно с предъявлением иска в суд необходимо обратиться с ходатайством о его обеспечении путем наложения запрета регистрационных действий в отношении проданной недвижимости, а если право собственности не зарегистрировано, то можно отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.

Самым безопасным способом расчетов для сторон является заключение трехстороннего (заметьте – не двустороннего!) договора аренды банковской ячейки между покупателем, продавцом и банком, по условиям которого арендуется банковская ячейка или сейф, куда деньги помещаются перед заключением договора: продавец имеет право забрать деньги из сейфа только по предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость к покупателю, а если этого не состоялось, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив документ об отказе в регистрации.

Договор мены (гл. 31 ГК РФ). По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными , а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. По этой причине следует признать, что цена товара при мене не относится к числу существенных условий договора даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Вопрос, который достаточно часто возникает в юридической практике: можно ли произвести мену жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма? Это актуально в связи с тем, что подобная схема позволяет избежать потери времени и средств от приватизации жилого помещения. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики» допускал подобного рода сделку (ст. 20), но в связи с введением в действие ЖК РФ он утратил силу. В настоящее время широко распространено мнение о том, что имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Однако имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве.