Юрий Чурилов - Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

Особое внимание следует уделять жилищным правам несовершеннолетних. Общеизвестно, что, согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, из текста указанной нормы буквально следует, что в случае, если дети проживают с родителями и снимаются с регистрационного учета вместе с ними перед продажей квартиры, то сделка является законной. Тем не менее в подобных случаях следует выяснять, зарегистрированы ли дети по новому месту жительства. Осуществлять такую проверку необходимо в связи с тем, что, согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 08.06.2010 № 13-П, ч. 4 ст. 292 ГК РФ была признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Кроме того, в практике встречаются ситуации, когда даже лица, лишенные права пользования жилым помещением на основании решения суда , впоследствии восстанавливают свои права, а решение, вступившее в законную силу, отменяется и регистрация по месту жительства восстанавливается [7]. Таким образом, сам факт того, что в квартире или доме на момент их продажи никто не зарегистрирован и не проживает, а также то, что в договоре купли-продажи не указано никаких посторонних лиц, не имеет значения, тем более что при заключении договоров продажи квартир и домов после 01.03.2013 ст. 558 ГК РФ не требует указывать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником.

По закону необходимо нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, являющейся общей совместной собственностью. Однако такое согласие не требуется, если сделка осуществляется бывшим супругом. Поэтому в такой сделке могут содержаться подводные камни. Дело в том, что в соответствии с ч. 7 ст. 39 Семейного кодекса РФ к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). На практике распространена ситуация, когда супруг, на имя которого зарегистрировано право собственности на недвижимость, спустя, например, 10 лет после расторжения брака отчуждает это имущество, а впоследствии сделку в судебном порядке оспаривает другой бывший супруг со ссылкой на то, что на протяжении указанного времени он пользовался недвижимостью, то есть его права не нарушались, и лишь в последний момент они оказались нарушенными, при этом не позднее года перед обращением в суд он якобы узнал о совершенной сделке, например при подготовке иска о разделе имущества получил выписку из реестра прав собственности, в которой значился новый владелец недвижимости. В таких случаях срок давности не считается пропущенным, и суды удовлетворяют иски о признании сделки недействительной иногда даже в отношении добросовестных приобретателей, поскольку исходят из того, что супруг был собственником квартиры, которая при продаже выбыла из его владения помимо его воли, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ дает право истребовать имущество от добросовестного приобретателя [8].