Наталья Бурханова - Экономика недвижимости

2) оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Кадастровое деление территории РФ – это одно из основных направлений управления недвижимым имуществом. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются районы, кварталы округа. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Правительством РФ устанавливается порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам.

В настоящее время существует три типа кадастров:

1) правовой кадастр – это запись прав на объекты недвижимости;

2) фискальный кадастр – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

3) многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.

Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей

Фискальный кадастр подразумевает прогноз контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.

Одновременно в России были созданы правовой и фискальные кадастры.

В качестве товара на рынке недвижимости выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования нужно недвижимость оформить юридически, это значит, что на каждый объект недвижимости необходимо создать кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Кадастровое делопредставляет собой систему по управлению территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти, актов экономической деятельности на земельном участке.

Государственный земельный кадастр –это систематизированный свод документированных сведений, которые получают в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков –это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате участок получает характеристики, которые позволяют ему выделиться, а по отношению к другим участкам осуществить качественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный участок, а только право пользования на правах аренды.

Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Метод сравнения продаж –прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения.

Метод капитализации земельной ренты. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.