Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

Управляющую организацию, как правило, собственники меняют из-за ее недобросовестности. Если организация не убирает в подъезде, не очищает придомовую территорию от мусора, отказывается предоставлять качественные коммунальные услуги, то жильцы дома ее меняют на другую. Но всегда возникает вопрос, а можно ли потребовать от прежней организации компенсацию за нарушения. Например, если халатность прежней управляющей организации привела к ущербу для собственников.

Типичная ситуация: управляющая организация вовремя не заделывает швы в панелях дома. Это приводит к постепенному разрушению стены дома, промерзанию помещений, что ведет к отклеиванию обоев и т. п. Можно ли потребовать от организации компенсацию?

Да, это возможно. Такой вывод можно сделать из ст. 1064 ГК РФ. Если вам причинен вред, то можно требовать возмещение. Для этого придется доказать, что причиненный вред вызван именно действиями управляющей организации. Это может потребовать экспертизы. Есть ли возможность упростить взыскание ущерба?

Да, это возможно. Некоторые суды полагают, что в суд может обратиться новая управляющая организация ( Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2012 №Ф07—1942/11 № А56—33032/2011). Другими словами, если вы поменяли управляющую организацию, то новая организация может подать в суд на старую организацию и потребовать компенсацию. Подобная позиция суда не во всем обоснована, но раз практика допускает такой порядок взыскания, то этим надо воспользоваться.

Однако надо учесть, что обратиться в суд новая организация может только по ущербу, который причинен общему имуществу. То есть, продолжая наш пример, только по ущербу стенам дома. Если же проблемы со стеной дома привели к проблемам у Вас в квартире, то обратиться в суд придется самостоятельно.

Не только жильцы хотят поменять управляющую организации, но и организация — жильцов. Чаще всего это происходит в двух ситуациях.

Во-первых, в доме могут попасться упорные борцы за справедливость и законность. Они будут собирать общие собрания, будут сами определять необходимый размер тарифа на содержание дома. Тариф этот будет небольшим, все собственники его примут. Не примет только управляющая организация. Ведь чтобы работать по тарифу, выгодному собственникам квартир, надо сокращать издержки, наращивать производительность. Короче, надо работать, чего многие управляющие организации не хотят.

Во-вторых, бывает, что многоквартирный дом в ужасном состоянии. Его еще не признали аварийным или признали, но не приняли решение о сносе. Управлять таким домом надо, но кто платит? Естественно, платят жители. Однако аварийные дома требуют такого размера расходов, что тариф для жильцов будет огромным. Платить никто или почти никто не будет. Управляющая организация начнет нести убытки.

И вот вопрос: может ли организация отказаться от договора управления?

Закон разрешает расторгать договор в одностороннем порядке. Но возможно это только в случаях, прямо в законе и указанных ( ст. 310 ГК РФ). Если в законе не предусмотрено оснований для расторжения договора, то расторгнуть его нельзя.

Некоторые управляющие организации пытаются ссылаться на ст. 782 ГК РФ, которая разрешает расторгнуть договор возмездного оказания услуг. Однако договор управления домом это не договор оказания услуг. Так решила судебная практика: договор управления — это самостоятельный вид договора, который регулируется ЖК РФ.

Если же обратиться к ст. 162 ЖК РФ, то там не найти оснований для расторжения договора управления. Точнее они есть, но только основания, которые дают право расторгнуть договор жильцам, а не управляющей организации. Аналогичный вывод содержится в Постановление 14 ААС от 17.07. 2012 № 14АП-3706/12.

Вот и получается, что управляющая организация не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Конечно, она может обратиться в суд, но это очень сложный путь.

Управляющая организация не может отказаться от договора управления, потому что это не предусмотрено законом. Но могут ли жильцы дома отказаться от договора?