Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

В Письме ФАС РФ от 09.10.2015 №АЦ/54994/15 четко сказано: администрация города должна провести конкурс для каждого этапа сдачи дома. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования. В этом случае не имеет значения, что дом сдается этапами.

Однако если отдельный этап строительства дома не имеет признаков, указанных выше, то проводить конкурс администрация не должна. В этом случае и собственники квартир не могут выбрать способ управления и должны дожидаться завершения строительства дома полностью.

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 №АД/46729/15 указав следующее: передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.

С момента начала реформы ЖКХ (2005 год) в каждом городе появилось много управляющих организаций. Возник определенный рынок услуг по управлению домами. Поэтому у собственников квартир появилась возможность выбирать ту организацию, которая наиболее профессионально и за наименьшую плату будет оказывать услуги по содержанию дома.

Однако возникает вопрос: если в доме уже есть управляющая организация, с которой заключен договор, то можно ли ее поменять в любой момент. Конечно, если подходит к концу срок действия договора, то проблем не возникает, собственникам достаточно просто не продлевать договор, о чем надо уведомить организацию. Но как быть, если договор заключен недавно, а управляющая организация уже показала себя как недобросовестный исполнитель?

В этом случае надо учитывать, что закон не запрещает собственникам квартир на общем собрании в любой момент сменить управляющую организацию.

Никаких ограничений для этого не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 № 5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

При этом необходимо помнить следующий принципиальный момент: на общем собрании надо решить вопрос именно о расторжении договора с действующей управляющей организацией. Нельзя просто выбрать новую организацию. Поэтому повестка дня будет выглядеть так: 1) о расторжении договора управления домом с действующей организацией; 2) выбор новой управляющей организации и заключение договора управления.

Техническая документация на многоквартирный документ — это важные документы. Только на основании документации можно определить, как правильно содержать общедомовое имущество, какие работы и услуги должны оказывать управляющая организация.

Состав технической документации зависит от конкретной ситуации ( п. 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Однако в любом случае она должна содержать техпаспорт дома, акты осмотра общедомового имущества, инструкцию по эксплуатации дома.

При смене управляющей организации прежняя организация обязана передать техническую документацию новой. Если организация не передаст документацию, то она может быть привлечена к административной ответственности.