Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?

Два самых типичных случая «жильцов дома» — это собственники квартир и наниматели по договору социального найма. Как собственник, так и наниматель обязаны платить за содержание общего имущества. Каждый из них заинтересованы, какие работы и услуги, в какие сроки будет оказывать управляющая организация. Но, к сожалению, только собственники квартир, но не наниматели, могут участвовать в общем собрании. Почему так?

В соответствии со ст. 44 ЖК РФобщее собрание — это орган управления домом. Причем это орган собственников помещений в доме. Именно собственников, то есть наниматели исключены (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Поэтому наниматели жилья не могут ни инициировать общее собрание, ни участвовать в нем с правом решающего голоса.

Что же делать нанимателям? Можно ли как-то повлиять на решение общего собрания?

Во-первых, наниматели могут обратится к наймодателю (собственнику квартиры) с предложением о проведении собрания, о повестке дня. Наниматель может передать наймодателю свои предложения по разумному тарифу на содержание жилья, по дополнительным работам и услугам, которые должна оказывать управляющая организация (например, по обустройству детской игровой площадки, по освещению придомовой территории).

Во-вторых, закон не запрещает нанимателям присутствовать на общем собрании с правом совещательного голоса. Наниматель на собрании может вносить свои предложения по указанным выше вопросам, выступать против предложений собственников или управляющей организации. Конечно, проголосовать по этим вопросам наниматель не сможет, но у него есть возможность переубедить собственников, которые и должны принять окончательное решение.

Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления ( ст. 162 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания ( ст. 181.3 ГК РФ). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.

Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?

В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу ( Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 01АП-4079/12). Однако это позиция необоснованная.

Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.

Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.

Общее собрание собственников дома может проходить в различных формах: очной, заочной или очно-заочной. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки.