Татьяна Семенистая - Ипотека. Энциклопедия

Органы опеки дадут разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, в которой 1/3 доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, только в том случае, если на его имя будет приобретено жилое помещение или часть жилого помещения равной или большей площади и с такими же или лучшими параметрами и условиями.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру площадью 50 кв.м., а приобретаете трехкомнатную площадью 70 кв.м., продаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в старом фонде с форсункой и деревянными перекрытиями, а приобретаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в новом доме и с железобетонными перекрытиями. И в одном, и в другом случае будет улучшение жилищных условий ребенка.

Что же касается квартиры в ипотеку, то в этом случае, с одной стороны это улучшение жилищных условий ребенка, ведь приобретается квартира большей площади. Однако эта квартира передается вся (долю передать нельзя) в залог банку в качестве обеспечения выполнения обязательств по ипотечному кредиту.

В случае, если вы не сможете платить по кредиту, банк должен будет реализовать предмет залога. Поэтому наделение ребенка собственностью, которая будет находиться в залоге у банка и на которую может быть наложено взыскание, является не улучшением, а ухудшением жилищных условий ребенка.

Впрочем, этот вопрос был чисто теоретическим. Банк в этой ситуации не выдаст ипотечный кредит. Недвижимость может быть оформлена только на имя заемщика. А несовершеннолетний заемщиком быть не может.

Имеет ли ваша супруга право на получение имущественного налогового вычета и размер этого вычета зависит от того, в каком году была приобретена квартира, и был ли составлен вами брачный договор, согласно которому недвижимое имущество, приобретенное одним из супругов, является его индивидуальной собственностью.

Согласно действующему законодательству, недвижимое имущество, приобретенное на имя одного из супругов, является совместной собственностью супругов, если брачным договором не установлено иное. Предположим, что брачного договора нет. Таким образом, ваша супруга имеет право на 1/2 долю квартиры.

Что же касается года приобретения квартиры, то если вы приобрели квартиру после 01.01.2014 года, когда вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, то каждый из вас имеет право на налоговый вычет с суммы 2 000 000 рублей, то есть каждый из Вас может вернуть уплаченный ранее налог в размере 260 000 рублей.

В вашем случае стоимость квартиры 6 000 000 рублей. Следовательно, 1/2 доля квартиры имеет стоимость – 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, с которой можно получить имущественный налоговый вычет – 2 000 000 рублей, то есть 260 000 рублей. Эту сумму можно получить не единым платежом, а по частям. Сумма, которую ваша супруга сможет получать в качестве возврата подоходного налога, зависит от размера ее зарплаты, то есть от суммы налога 13 % перечисленного в бюджет. Чем выше зарплата, тем больше сумма начисленного подоходного налога, тем быстрее будет исчерпан лимит 2 000 000 рублей, на который распространяется льгота по уплате подоходного налога.

Также ваша супруга имеет право получить имущественный налоговый вычет с суммы уплаченных банку процентов за пользование кредитными средствами. Эта сумма ограничивается 3 000 000 рублей. Возврат подоходного налога осуществляется ежегодно и зависит от суммы уплаченных процентов за год.

Таким образом, максимальная сумма, на которую распространяется имущественный налоговый вычет, составляет для вашей супруги 2 000 000 (с суммы, оплаченной за квартиру) + 3 000 000 рублей (с суммы уплаченных процентов за пользование кредитными средствами банка).

Максимальная сумма, которую может получить ваша супруга в качестве возврата подоходного налога (имущественный налоговый вычет) 260 000 рублей (13 % от 2 000 000 рублей) и 390 000 рублей (13 % от 3 000 000 рублей).