Светлана Уткина: Типичные ошибки в бухгалтерском учете и отчетности

Существуют способы, позволяющие арендатору учесть в расходах всю стоимость неотделимых улучшений, не компенсируемых арендодателем.

Первый способ – это заключение агентского договора. По такому договору обязанности по проведению улучшений формально ложатся на арендатора, а расходы – на арендодателя. Платить за улучшения конечно же будет арендатор. И вот почему, по условиям агентского договора агент (он же арендатор) по поручению принципала (арендодателя) производит неотделимые улучшения арендованных основных средств. В рамках такого договора строительные работы проводятся от имени агента, но за счет принципала, как того требует ст. 1005 ГК РФ. Иными словами, арендатор произведет неотделимые улучшения имущества от своего имени и за счет арендодателя. За это арендодатель должен уплатить арендатору агентское вознаграждение.

В свою очередь, арендодатель увеличивает размер арендной платы, тем самым перекладывая стоимость улучшений на арендатора. В этом случае арендатор сможет учесть произведенные затраты на неотделимые улучшения на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В результате такой схемы арендатор при исчислении налога на прибыль увеличивает доходы на сумму агентского вознаграждения и включает в расходы арендную плату. Арендодатель же включает в доходы арендную плату, а в расходы – сумму амортизации.

При реализации данной схемы, стороны заключают агентский договор и дополнительное соглашение к договору аренды, котором необходимо предусмотреть увеличение размера арендной платы, а также условие об обязанности арендатора внести арендную плату авансом за определенный период времени. Сумма аванса определяется в зависимости от размера будущих расходов по улучшению и от вознаграждения агента.

На основании агентского договора арендатор будет заключать договоры с поставщиками и подрядными организациями, а также иные необходимые сделки, принимать и оплачивать поставленные материалы, выполненные работы, оказанные услуги. Обращаю внимание, что деятельность в области проектирования и строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также в области инженерных изысканий для такого строительства является лицензируемой (подп. 102 – 103 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». А строительная деятельность включает в себя выполнение функций заказчика-застройщика. Поэтому агент, действующий от своего имени, должен обладать лицензией на выполнение функций заказчика-застройщика. Если такая лицензия отсутствует, то данную функцию вы передаете организации, имеющей лицензию.

Стороны могут составить акт о зачете встречных однородных требований, по которому будут зачтены требования агента к принципалу по возмещению расходов и выплате вознаграждения по агентскому договору и требования арендодателя к арендатору об уплате аванса по арендной плате.

Второй вариант – заключение договора беспроцентного займа.

При этом стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусмотрев в нем условие об увеличении размера арендной платы, что позволит переложить расходы на арендатора. Также необходимо подписать договор беспроцентного займа. Сумма займа определяется исходя из размера планируемых расходов на неотделимые улучшения. Кроме того, Минфин России и ФНС России придерживаются мнения, что материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными денежными средствами не является доходом, учитываемым при расчете налога на прибыль (Письмо ФНС России от 13 января 2005 года №02-1-08/5@).

Стороны должны составить акт зачета встречных однородных требований. При этом будут зачтены, с одной стороны, требования арендодателя к арендатору о выплате арендной платы на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. А с другой стороны – требования заимодавца (арендатора) к заемщику (арендодателю) о возврате займа.

При этом установите в договоре займа срок возврата суммы займа, превышающий четыре года, чтобы одной налоговой проверкой не могли быть охвачены периоды предоставления и погашения займа. Задержите выплату арендной платы, чтобы размер задолженности арендатора по арендной плате был равен размеру предоставленного арендодателю займа. Составьте акт о взаимозачете по истечении четырех лет с момента получения арендодателем суммы займа. Причем акт должен быть датирован более поздним днем, чем дата возврата займа. Составьте двусторонние акты сверки расчетов по арендной плате с такой периодичностью, чтобы не истек срок исковой давности на взыскание неуплаченной арендной платы. Ведь, если составляется акт сверки расчетов, который подписывается должником, срок исковой давности, равный трем годам, прерывается и начинает отсчитываться заново (ст. 203 ГК РФ).