Татьяна Навальная - Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке. Конечно, и из этих документов можно почерпнуть много важной информации. Как давно собственник владеет квартирой, были ли другие продажи, кто зарегистрирован по данному адресу и кто был снят с регистрации за время проживания этой семьи на данной жилплощади, наличие или отсутствие обременений — все это имеет значение для покупателя и может влиять на прохождение сделки. Но историю квартиры — что с ней происходило до того, как в нее въехала живущая в ней в настоящее время семья, — нет, мы проверить не можем.

Муж покупательницы, ныне пенсионер, был юристом. Всю жизнь он проработал в системе МВД и, благодаря оставшимся связям, историю квартиры проверить сумел. Продавец получил ее по наследству. Но оказалось, что при оформлении имущества был обойден наследник первой очереди. Что там происходило на самом деле, я не знаю. Но риск, что сделка будет оспорена в судебном порядке, был велик. От квартиры они отказались. Аванс им вернули.

Им предложили другую квартиру. Собственность в ней возникла в результате приватизации. С этим все было хорошо. Но квартира продавалась по доверенности, которую собственник выписал на свою мать. Покупательница пришла в агентство подписывать договор и познакомилась там с матерью.

— Почему ваш сын сам не продает квартиру? — спросила она. Пряча глаза, мать объяснила, что ее сын — инвалид, и ему трудно ходить по всяким учреждениям.

Покупательница была врачом. Не много времени понадобилось, чтобы узнать, что сын — инвалид отнюдь не по общему заболеванию, как утверждала мать, что он давно состоит на учете в психоневрологическом диспансере и признан судом частично дееспособным. Каким образом они ухитрились оформить доверенность на продажу, остается тайной. Но разрешение органов опеки получено не было. Очень, очень сильно пахло криминалом.

Время шло, договор с покупателем их квартиры подходил к концу. Одну квартиру — для себя, они уже нашли без помощи агентства, вторую — для дочери, хотели купить у меня.

Вечером мне позвонил их агент и предложил встретиться. В понедельник мы с Борисом пришли в агентство «Аркада», продававшее квартиру супругов. Нам предложили провести нотариат прямо завтра — до окончания договора покупателя с агентством оставался один день. Сделка у них действительно горела. Выслушав менеджера, Борис задал главный вопрос: где будут храниться деньги, пока документы будут на регистрации?

Здесь нужно сделать еще одно отступление и рассказать о взаиморасчетах по сделкам в недвижимости.

Взаиморасчеты — это краеугольный камень сделки. Основная проблема заключается в том, что по законодательству право собственности на объект переходит от продавца к покупателю не при подписании сторонами договора купли-продажи, а после государственной регистрации сделки. Сделка оказывается растянутой во времени.

А теперь представьте: вы продаете квартиру. Когда вы должны получить деньги?

После подписания договора, но до регистрации? С этим не согласится покупатель. Право собственности он получит только после регистрации. Но документы с регистрации можно отозвать, и тогда у вас останутся и квартира, и деньги.

После регистрации права собственности на покупателя? А если он их не отдаст? Тогда у него будет и право собственности, и деньги. Это нарушает ваши интересы.

Чтобы снизить риски, связанные с неадекватным поведением участников сделки, контроль над взаиморасчетами тогда брали на себя агентства. ДО подписания договора покупатель вносил сумму, равную стоимости квартиры, в агентство, через которое продавалась квартира, и она хранилась в сейфе агентства до завершения регистрации. Впоследствии от такой практики отказались — но об этом позже.

— Деньги будут храниться в сейфе нашего агентства, — сказала Борису менеджер агентства «Аркада».

После длительного молчания Борис сказал:

— Я вас и ваше агентство вижу в первый раз. Я похож на идиота, способного отдать такие деньги первому встречному? (Светофор издевательски мигнул и переключился на желтый.)

— Ну что вы, — медовым голоском пела девочка, — наше агентство широко известно, мы существуем уже не первый год, у нас все абсолютно надежно.

— Нет, — сказал Борис. — Есть банковские ячейки, давайте положим деньги туда.

— Такого еще не было в нашей практике.

— Или будет так, как я хочу, или я отказываюсь продавать квартиру. (Вот и красный сигнал не заставил себя долго ждать.)