Ксения Гущина - Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

3) недвижимость, обладающая прочной связью с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно, либо отнесенная к таковой законодательным актом.Это:

а) земельные участки, участки недр, т. е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, как физически, так и юридически, например здания, сооружения и т. д. Иными словами, недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

К недвижимости применимы следующие действия:

а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей. Данные действия осуществляются исключительно в режиме гласности при обязательной государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам;

б) различный порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ);

4) ипотека.В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека (ипотечный кредит) – это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Ипотечный кредит может быть установлен только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). Иными словами, ипотечный кредит – это ссуда под залог недвижимости. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные ссуды на 10, 15, 25 и более лет под залог недвижимости – земли, земельных участков в городах, а также жилых зданий и других строений. Как правило, они мобилизуют свои ресурсы за счет выпуска закладных листов, обеспеченных недвижимым имуществом;

5) наследование недвижимых вещей и их правовой режим.

Наследование недвижимых вещей определяется по нормам права, действующим в месте их нахождения.

Порядок разрешения спора о праве собственности на недвижимость.

Все споры о праве на жилую недвижимость рассматриваются по месту нахождения данной недвижимости (ст. 266 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГКП РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, – в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГКП РФ).

Отдельное внимание следует уделить рассмотрению понятия «жилое помещение». Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признаетсяизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства, причем порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры.Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната.Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, причем собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других граждан. Например, он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Все вышеназванные действия являются сделками с жилой недвижимостью.