Михаил Петров: Жилье в кредит

Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Отечественное законодательство декларирует право каждого гражданина, нуждающегося в жилье, на его получение. Реализация названной государственной гарантии осуществляется посредством различных механизмов и рычагов, одним из которых является кредитование. Последнему с недавнего времени уделяется повышенное внимание как перспективному направлению жилищной политики государства. С целью внедрения кредитной политики в решение жилищной проблемы органы власти и управления принимают всевозможные программы и акты их реализации, которые во многом должны способствовать вовлечению значительных слоев населения из числа нуждающихся в жилье, в отношения по кредитованию.

Собственное жилье– одна из приоритетных целей основной массы населения нашей страны. Однако с принятием в конце 2004 г. нового Жилищного кодекса РФ эта цель становится практически мало осуществима. Положения нового жилищного законодательства предусматривают, что государство будет обеспечивать своих граждан жильем исключительно по договорам социального найма, что автоматически лишает их возможности приобретения такого рода жилье в собственность. Теперь единственный способ достичь желанной цели – это покупка квартиры (иного жилья). Однако при сегодняшнем росте цен на него для многих граждан страны единственным способом покупки остается кредит.

В нашей стране можно выделить две основные формы жилищного кредитования: кредитование жилищного строительства и выдачу кредита на покупку готового жилья.

При кредитовании строительства банком могут предоставляться два вида кредитов:

1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит).

Особенностями кредита на строительство жильяявляются особая цель его приобретения и обеспечение платежеспособности получателя кредита: поручительство, залог денежных средств, банковские гарантии. Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.