Марина Разумовская - Покупка квартиры. Просто о важном

Или стало слишком тесно и хочется свою двухкомнатную квартирку поменять на четырёхкомнатную.

Снимать чужую устали, а при сегодняшнем темпе роста цен очень сложно накопить…

Основное решение в этом случае, если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз – это взять ипотечный кредит. Давайте уточним некоторые моменты на пути принятия столь важного решения.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Это значит, что Вы становитесь собственником жилья, а банк накладывает обременение. Под обременением понимают наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя. То есть, Вы не сможете продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не рассчитаетесь с банком.

Сегодня почти половина квартир приобретается с привлечением ипотечного кредита. Центральный Банк РФ в апреле установил рекордно низкую ключевую ставку на уровне 5,5 %, что дает покупателю возможность воспользоваться ипотечным кредитом по рекордно низким для России тарифам.

Ипотечные кредиты можно условно разделить на две категории: на основе официально подтвержденного дохода со средней ставкой 8–10 % годовых, и 10,5–13 %, если Вы не можете показать «белую» зарплату. Снижения ставок на кредит дожидаться не стоит, так как за время, пока годовой процент станет ниже хотя бы на 1 % (и это в среднем 3–6 месяцев) цены на недвижимость могут вырасти на 10–20 % в зависимости от региона. В итоге сумма, которую вы выплатите за квартиру, будет выше. Например: у Вас есть 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса и Ваша будущая квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то кредит на сумму 500 тысяч рублей сроком на 10 лет будет 7 000 рублей ежемесячно. После повышения цены до 1,8 миллиона рублей (+ 20 %) ежемесячные выплаты на 10 лет составят 11000 рублей.

К тому же, если банк, в котором вы взяли кредит, понизит годовой процент, Вы можете рефинансироваться. Либо найти другой банк, который предоставляет такую услугу.

Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по «старым» ипотечным займам. Сейчас почти все банки предлагают программу рефинансирования как для новых, так и я своих клиентов. Упрощённо эту схему можно изложить следующим образом – банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог всё того же объекта недвижимости.

Также важно понимать, что большой срок, на который вы берёте кредит, совсем не значит, что чем дольше, тем лучше и легче для вас. Разница в ежемесячных выплатах будет небольшая.Поясним: если Вы берете кредит 700 тысяч рублей на 10 лет, Ваш ежемесячный платёж составит 10 тысяч рублей, а на 20 лет эта же сумма – 8 тысяч рублей ежемесячно. Следовательно, разумнее взять на 10 лет, переплачивая по 2000 рублей ежемесячно, и быстрее рассчитаться с банком. Вероятнее всего и доходы Вашей семьи будут расти, а ежемесячный платёж останется на прежнем уровне.

При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдаёт необходимую Вам сумму для расчёта с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчётов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».

Стоит отметить, что сегодня для ипотечных сделок существует ускоренная регистрация, которая занимает несколько дней, потому не должно составить труда уговорить продавца квартиры.

Позднее, если вдруг произойдёт непредвиденное, и вы не сможете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите бо́льшую сумму.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».