Алла Афонина - Все об ипотеке

На главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, – это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.

В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют на первый взгляд очень выгодные условия. Первоначальный взнос – порядка 30 % кредита, рассрочка на 10–15 лет под 10–15 % годовых убывающим итогом.

Принято выделять так называемую «немецкую» программу ипотечного кредитования и «американскую» систему.

В первом варианте кредит предоставляется в виде квартиры, чаще всего в доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.

Во втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).

При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит – именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и предоставление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. Эти иллюзии развеются, когда перед вами появится список из 20–25 документов, подтверждающих вашу платежеспособность, документы о регистрации по месту жительства и масса других.

Но при этом именно банковский ипотечный кредит в отличие от ссудно-сберегательной системы кредитования, связанной с массой проблем строительства жилья в Российской Федерации, является более демократичным и имеющим больше гарантий для вас как для заемщика. После оформления кредита и внесения первоначального взноса, вы становитесь собственником квартиры и передаете ее по договору в залог банку-кредитору.

Заметим отличие приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита от получения жилья в жилищно-накопительном кооперативе. Там квартира в подобной ситуации передавалась только в пользование, т. е. собственником член кооператива становился после полного погашения паевого взноса и передачи ему права собственности на квартиру кооперативом.

Договор залога при получении банковского ипотечного кредита действует до полного погашения кредита и процентов по нему. Ставка по банковскому кредиту составляет обычно 12–14 % годовых.

В связи со сказанным необходимо упомянуть о таком явлении, как социальная ипотека. Данный процесс получил свое распространение во многих регионах страны. При определенных условиях (в частности, наличие нуждаемости в улучшении жилищных условий, готовность внести взнос в размере 30 % от стоимости приобретаемой квартиры) законодательством предусмотрена возможность компенсации части ипотечного кредита, а именно процентов. Вместе с тем действуют, например, программы, предоставляющие субсидии молодым семьям. Допускается и возможность одновременно использования соответствующей субсидии и кредита по социальной ипотеке. В качестве примера можно привести ситуацию, когда молодая семья при рождении ребенка получает субсидию. Но приобрести на нее квартиру нереально. В этом случае субсидия может быть использована в качестве первого взноса, а недостающие средства взять в кредит. Когда же указанные лица соответствуют требованиям, при наличии которых они имеют право на участие в социальной ипотеке, компенсация части процентов будет производиться за счет средств регионального бюджета (если в конкретной области или автономном округе действует такая программа).

Конкретно о субсидиях некоторым категориям граждан будет сказано ниже, но в общих словах отметим, что в данном случае можно говорить о реальной доступности жилья гражданам страны.

Среди бесспорных плюсовбанковского ипотечного кредита:

• низкий минимальный размер требуемых собственных средств (30 %, о которых мы упоминали);

• у заемщика сразу после заключения договора возникает право собственности;

• отсутствие затрат на аренду другого жилья;